Découvrez les acteurs de la copropriété
L'organisation juridique de la copropriété repose sur trois entités dont les rôles sont complémentaires.
Le syndicat des copropriétaires, ou plus simplement, les copropriétaires
Dans un immeuble en copropriété, tous les copropriétaires forment automatiquement et sans aucune formalité le syndicat des copropriétaires.
Les copropriétaires peuvent être :
propriétaire occupant : il est propriétaire du bien qu’il occupe,
propriétaire bailleur : le propriétaire met son bien à disposition d'un locataire en contrepartie du paiement d'un loyer.
Le syndic de copropriété, ou plus simplement, le syndic
Chaque copropriété doit avoir un syndic pour l'administrer et gérer ses finances. Le syndic est très souvent un professionnel (rarement un non-professionnel choisi parmi les copropriétaires).
Le syndic est le représentant légal du syndicat des copropriétaires, chargé d'administrer l'immeuble. À ce titre, il gère les finances et l'administration de la copropriété.
Le conseil syndical
Il est composé de membres élus de la copropriété. Le conseil syndical coordonne les relations entre le syndic et les copropriétaires et assure une mission consultative, d'assistance et de contrôle du syndic.
Identifiez les parties-prenantes
Qui fait quoi dans un projet de rénovation énergétique d’une copropriété ?
Les copropriétaires sont les maîtres d’ouvrage, c’est-à-dire les commanditaires du projet de rénovation énergétique. Ils décideront ensemble en Assemblée Générale (AG) des actions à engager, du calendrier et du budget. Ils doivent se mobiliser pour réussir un tel projet d’ampleur.
Le Syndic n’intervient pas dans la décision mais il a un devoir de conseil auprès des copropriétaires. Il veille à sécuriser le projet de rénovation énergétique et aide à engager et à coordonner des prestataires fiables.
Le Conseil Syndical est chef de projet dans le processus de rénovation énergétique. À ce titre, il joue un rôle essentiel dans le choix des propositions de travaux à voter en AG et assure la mobilisation au sein de la copropriété.
Le service public, assuré par les conseillers France Renov’, propose un service gratuit pour les copropriétaires et les syndics. Il facilite, accompagne et informe sur la rénovation énergétique de manière neutre. Il oriente les copropriétaires au tout début du projet, en faisant un 1er bilan sur leurs objectifs et le potentiel du bâtiment. Ce guichet unique renseigne sur les aides financières publiques disponibles et oriente vers les acteurs privés selon les besoins de la copropriété.
La maîtrise d’œuvre peut être composée d’un architecte, d’un bureau d’études thermique et/ou d’un économiste de la construction. Mandatée par la maîtrise d’ouvrage par un vote en AG, elle conçoit et prescrit les travaux à réaliser. Elle dessine des plans et rédige des cahiers des charges techniques pour consulter les entreprises de travaux. Elle est responsable du chantier, des coûts, des délais et de la conformité des travaux.
Le coordonnateur Sécurité et Protection de la Santé (SPS) est obligatoire dans un chantier de rénovation en copropriété car plusieurs entreprises sont impliquées. Son rôle est d’assurer la sécurité des travailleurs sur le chantier.
Le bureau de contrôle est là pour vérifier la conformité des travaux avec les normes en vigueur, notamment en matière de sécurité et de performance énergétique.
On pourrait résumer les rôles de chacun ainsi :
Comprenez la spécificité des votes en Assemblée Générale
Le rôle de l’Assemblée Générale
Une copropriété est une mini-société démocratique avec des instances de décision. Les copropriétaires se réunissent ainsi en assemblée générale (AG) au moins une fois par an, pour voter les décisions qui concernent la copropriété (budget prévisionnel, travaux…).
Les membres du Conseil syndical sont élus en AG par les copropriétaires. Ils ne sont pas rémunérés.
Comment voter pour des travaux de rénovation énergétique ?
Les décisions concernant des travaux de rénovation énergétique sont prises par l'ensemble des copropriétaires lors de l’AG, à la majorité absolue dite de l'article 25. Cela correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble (présents, représentés et absents).
Si la décision a reçu au moins ⅓ des voix, elle peut faire l'objet d'un second vote à la majorité simple de l'article 24 (majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance). Cela correspond à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés ainsi que ceux ayant voté par correspondance. Les abstentionnistes ne sont donc pas pris en compte.
Le vote doit se faire par écrit ou à main levée pour identifier les copropriétaires qui ont participé au vote et comptabiliser leurs voix. Chaque copropriétaire a un nombre de voix proportionnel à sa quote-part.
Une quote-part ?
La présence de chaque copropriétaire à l’AG est donc indispensable.
Tenez compte d’un calendrier précis
Pour aboutir à la réalisation des travaux de rénovation énergétique décidés par la copropriété, différentes étapes doivent être respectées.
Étape 1 : Vote de la réalisation d’une étude thermique
Voté à la majorité simple d’une AG, l’audit énergétique est réalisé afin d’inciter les propriétaires à entreprendre des projets d’économies d’énergie. Ils donnent des informations sur l’état des lieux architectural et énergétique de la copropriété et des préconisations de travaux pour améliorer la situation.
Étape 2 : Présentation du bilan aux copropriétaires
L’année suivante en AG, forts des informations et recommandations produites dans l’audit énergétique, les copropriétaires doivent ensuite se prononcer sur la suite ou pas du projet de rénovation énergétique.
Étape 3 : Vote des travaux de rénovation énergétique
Cette décision est prise en AG à la majorité absolue. Les copropriétaires donnent leur accord à la réalisation des travaux et définissent les modalités de règlement de la facture.
Le syndic doit mettre en concurrence plusieurs entreprises pour la réalisation des travaux. Il doit également trouver toutes les aides au financement auxquelles la copropriété peut prétendre et les présenter en AG.
Étape 4 – Réalisation des travaux
Une fois le vote des travaux décidé par la copropriété en AG, ainsi que le choix des entreprises de travaux contractualisés avec le syndic, ce dernier verse un acompte aux entreprises choisies selon les modalités prévues dans les devis ou les contrats. Le chantier peut alors débuter.
Étape 5 – Réception des travaux
C’est le syndic qui assure la réception des travaux.
Lorsqu’ils ont lieu dans des parties privatives, la réception doit se faire en présence du propriétaire.
En cas de réserve sur les travaux, le syndic mettra tout en œuvre pour protéger les droits de la copropriété.
Vous constaterez donc que chaque décision doit être prise en AG. Sachant qu’une AG représente un coût (organisation logistique facturée par le syndic) pour la copropriété d’environ 2000€, il est donc primordial de se greffer au calendrier des AG annuelles de la copropriété.
Appuyez-vous sur une base documentaire
Pour réaliser l’audit énergétique, vous pourrez vous appuyer sur le Diagnostic Technique Global (DTG), s’il existe déjà.
Le Diagnostic Technique Global (DTG)
C’est un outil destiné à évaluer l’état général d’un immeuble en copropriété et à planifier les travaux nécessaires pour assurer sa pérennité. Il permet d'avoir une vision claire des travaux à prévoir, notamment en lien avec la rénovation énergétique, et d'informer les copropriétaires sur l’état de leur bien. Ce diagnostic peut aussi aider les copropriétaires à mieux planifier les financements et à solliciter des aides publiques.
Les objectifs du DTG :
Évaluer l’état des parties communes et des équipements collectifs de la copropriété ;
Analyser la performance énergétique du bâtiment pour proposer des améliorations permettant de réduire les consommations d'énergie ;
Anticiper les travaux à réaliser dans les années à venir, en fonction de l'état général de l'immeuble ;
Évaluer les risques liés à la sécurité (électricité, ascenseurs, structure) et la santé (présence de plomb, d'amiante) ;
Assister la copropriété dans la gestion à long terme, en lui fournissant un plan pluriannuel de travaux (PPT) afin de répartir les coûts et les priorités sur plusieurs années.
Le contenu du DTG :
Analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements (toitures, façades, réseaux, ascenseurs, etc.) ;
Diagnostic de performance énergétique (DPE) pour évaluer les déperditions thermiques, l’isolation et le système de chauffage ;
Recensement des non-conformités réglementaires (électricité, accessibilité, etc.) ;
Étude de la gestion de l’immeuble : analyse des contrats d’entretien, du budget prévisionnel de la copropriété, etc. ;
Plan pluriannuel de travaux (PPT) : il recommande des travaux à court, moyen et long terme pour maintenir ou améliorer l’immeuble.
Quand le DTG est-il obligatoire ?
Le DTG est obligatoire dans 2 situations :
Lors de la mise en copropriété d’un immeuble de plus de 10 ans : si un propriétaire divise un bâtiment ancien en plusieurs lots, il doit fournir un DTG ;
Pour les immeubles soumis à une procédure d’insalubrité ou de danger imminent.
En dehors de ces cas, les copropriétaires peuvent décider de réaliser un DTG à titre préventif, notamment pour anticiper des rénovations importantes.
Le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT)
C’est un document stratégique destiné à aider les copropriétaires à anticiper et planifier les travaux nécessaires pour maintenir ou améliorer leur immeuble sur une période de plusieurs années (généralement 10 ans). Ce plan est souvent élaboré à la suite d'un Diagnostic Technique Global (DTG) et vise à établir une feuille de route pour la gestion et la rénovation de la copropriété.
Les objectifs du PPT :
Anticiper les besoins en travaux : Identifier les interventions à réaliser sur les parties communes et les équipements collectifs pour éviter la dégradation de l'immeuble ;
Améliorer la performance énergétique : En lien avec des rénovations énergétiques (isolation, chauffage, fenêtres), le PPT permet de programmer des travaux qui peuvent réduire la consommation énergétique et les coûts pour les copropriétaires ;
Assurer la sécurité : Garantir que les travaux liés à la mise en conformité (ascenseurs, électricité, sécurité incendie) soient planifiés et budgétés ;
Gérer les dépenses : Étalonner les coûts des travaux dans le temps pour éviter des charges imprévues et trop lourdes en une seule fois pour les copropriétaires ;
Maintenir ou améliorer la valeur de l’immeuble : Un entretien régulier et une rénovation planifiée permettent de conserver la valeur du bâtiment ou de l'augmenter.
Le contenu du PPT :
Liste des travaux nécessaires sur les 10 prochaines années, avec des recommandations sur les priorités (urgences, travaux à moyen et long terme) ;
Estimation des coûts de chaque intervention, pour permettre aux copropriétaires de mieux planifier leurs budgets ;
Calendrier prévisionnel pour échelonner les travaux de manière logique et adaptée aux capacités financières des copropriétaires ;
Étude d'impact financier : Analyse de la répartition des coûts pour anticiper les appels de fonds.
Les travaux concernés :
Le PPT couvre un large éventail de travaux, tels que :
Isolation thermique (toiture, murs, fenêtres) ;
Rénovation du système de chauffage ou installation de nouvelles solutions (pompe à chaleur, panneaux solaires) ;
Réfection des façades (ravalement) ;
Mise en conformité des ascenseurs, des réseaux d’eau ou d’électricité ;
Entretien des toitures, des fondations, des canalisations.
Les obligations légales du PPT :
Depuis le 1er janvier 2021, pour les copropriétés de plus de 15 ans,
Depuis le 1er janvier 2024, pour les copropriétés comprenant 51 à 200 lots,
À partir du 1er janvier 2025, pour les copropriétés comprenant moins de 51 lots.
En résumé
Une copropriété repose sur 3 entités : les copropriétaires, le syndic et le conseil syndical.
Chacune des parties prenantes a un rôle précis dans un projet de rénovation énergétique.
Pour voter des travaux de rénovation énergétique, les copropriétaires doivent se réunir en Assemblée Générale et voter à la majorité absolue. Il faut donc tenir compte d’un calendrier précis et respecter les étapes.
Pour réaliser l’étude thermique, vous pourrez vous appuyer sur le Diagnostic Technique Global et le Plan Pluriannuel de Travaux s’ils existent.
Maintenant que nous avons découvert les spécificités d’une copropriété et son fonctionnement, vous allez également devoir adopter votre posture face à ce type de clients.
