Pour être complet sur les données d’un prêt immobilier, il nous faut maintenant tenir compte de l’assurance.
La réglementation actuelle permet à n’importe quel emprunteur de demander à l’établissement prêteur de modifier sa couverture d’assurance. La résiliation de l’assurance-emprunteur est un acte simple. Il suffit d’en faire la demande à son banquier, deux mois avant la date anniversaire du contrat. Dans un courrier envoyé en recommandé avec accusé de réception, le client propose une autre assurance contenant les mêmes prestations de garanties que celles délivrées par le groupe. La banque a alors dix jours pour donner une réponse positive ou négative. En cas de refus, la loi oblige l’établissement à se justifier.
L’objet ici n'est pas de discuter de l’opportunité ni de mettre en place des délégations d’assurance, mais plutôt de continuer à construire notre tableau d’amortissement.
Les différents types d'assurances-emprunteurs
Pour continuer il faut aborder les différents type d’assurance-emprunteurs existants. De manière générale, trois typologies d’assurances cohabitent.
Les assurances facturées tout au long du prêt
Les assurances les plus utilisées (mais aussi décriées) sont celles qui sont facturées la même somme tout au long du prêt. Dans ce cas, le calcul de la charge mensuelle représentée par l’assurance sera facile puisqu’il suffit d’appliquer le taux d’assurance au montant du prêt et diviser par 12.
Ainsi, un taux d’assurance de 0,30% sur un emprunt de 200 000 € représentera une charge mensuelle de 50 € ( 200 000 € x 0,30% / 12).
Les assurances facturées sur le capital restant dû
On peut également mettre en place une police d’assurance sur le capital restant dû et vous comprendrez que cette assurance changera tous les mois. Elle va logiquement diminuer tout au long de l’opération.
In fine, cette solution peut s’avérer moins chère que l’assurance calculée sur le capital emprunté même si elle semble plus élevée sur le taux nominal.
Les assurances dont les primes sont calculées tout au long de l’opération
Les assureurs sollicités en délégation ont un calcul beaucoup plus fin et prennent en compte les sommes couvertes tout au long de l’opération ainsi que l’âge du ou des emprunteurs.
Plus le capital diminue, plus leur risque diminue mais plus l’âge du ou des emprunteur(s) augmente et plus leur risque augmente.
Ainsi, vous verrez souvent en début de période les cotisations de ces assurances déléguées monter puisque l’âge des emprunteurs augmente et le capital couvert ne diminue que très lentement. Ensuite, avec l'accélération du remboursement du capital, les cotisations diminuent malgré l’augmentation de l’âge du ou des emprunteurs.
Les risques
Par ailleurs, vous le savez, les cotisations d’assurances peuvent couvrir différents risques. On utilise des noms et acronymes un peu barbares désignant 4 types de risques assez précis :
Décès : Le terme est clair
PTIA : Perte totale et irrémédiable d’autonomie
ITT : Interruption temporaire de travail
IPT : Interruption permanente de travail
Selon le projet financé, il est opportun de s’assurer sur des risques adéquats. Lors d’un investissement locatif par exemple, on pourra renoncer à l’ITT et l’IPT puisque l’incapacité de travail ne représente pas une menace importante pour le remboursement des prêts. En effet, les loyers reçus couvrent généralement en grande partie les mensualités dues. Renoncer à ces couvertures va bien entendu diminuer les primes d’assurance.
Par contre, en cas d’acquisition de résidence principale, une couverture totale des risques (Décès, PTIA, ITT, IPT) est recommandable et même exigée par les banques. En effet, en cas de maladie ou d’incapacité de travail, quels revenus vont couvrir les charges de remboursement ?
Enfin, il faut également parler de quotités de couverture en cas d’opération réalisée par des co-emprunteurs. Comment couvre-t-on les différentes personnes ? Doit-on les couvrir à 100% du capital chacune ? Est-il opportun de les couvrir à hauteur de leurs revenus d’activité respectifs ?
Autant de questions sur lesquels les réponses/sensibilités ne sont pas les mêmes pour tout le monde !
Exemple
Mr et Madame DUPONT souhaitent acquérir leur nouvelle résidence principale. Ils souhaitent emprunter 550 000 € sur 20 ans. L’assurance proposée par la banque est de 0,25% sur le capital emprunté et Mr et Mme DUPONT demandent à être couverts sur une quotité de 100% chacun.
Quel sera le montant mensuel de l’assurance prélevée sur leur compte ?
Vous savez désormais comment calculer et intégrer les primes d’assurance dans le tableau d’amortissement.
En résumé
La souscription d'un contrat d'assurance emprunteur est toujours imposée par la banque à minima avec une quotité de 50% en cas de décès. Cependant :
Un questionnaire sur l'état de santé de l'emprunteur est systématiquement demandé ;
Ce questionnaire peut engendrer des majorations de tarifs, des exclusion ou encore un refus d'assurance, ce qui engendre l'impossibilité de souscrire un emprunt bancaire.
À partir du 1er septembre 2022 (loi Lemoine), la souscription d'un emprunt jusqu'à 200 000€ se fera sans acceptation médicale pour permettre à chacune d'être propriétaire de sa résidence principale (même en étant malade).
Une augmentation tarifaire est à prévoir pour les emprunts jusqu'à 200 000€ (rique de sinistralité plus important).
Vous savez maintenant tout sur les calculs des taux immobiliers. Dans le chapitre suivant, je vous propose de vous entraîner à mettre en pratique vos connaissances acquises et à construire un tableau d'amortissement.
