Pourquoi nantir des titres ?
(Prêts "in fine", remplacement de la garantie, acquisitions hors de l'Hexagone...)
La prise de garantie à l’aide de comptes-titres ou d’investissements en OPC est devenu un outil de gestion patrimoniale très important. De manière générale, nantir des titres est une garantie assez facile à mettre en place, mais elle nécessite un suivi important lié à l’évolution de la valeur de la garantie face à celle du risque. La plupart du temps, ce risque est un prêt immobilier accordé en face de titres pris en garantie.
Pourquoi nantir des titres et ne pas passer par des mécanismes conventionnels (hypothèques, PPD, cautionnement hypothécaire) ?
Plusieurs raisons peuvent amener un établissement de crédit à proposer ce système de garantie :
Un financement en dehors de l’Hexagone. L’achat d’une résidence londonienne par un résident français par exemple, car la prise d’hypothèques sur un territoire étranger est systématiquement refusée par les établissements de crédit, pour des raisons de qualité de couverture du risque ;
Un prêt “in fine” également pourra donner lieu à la prise de garantie en titres. Ces prêts, dont le capital n’est remboursé qu’en fin de période, permettent des montages patrimoniaux intéressants, même si l’IFI en a réduit les impacts. Pour que les banques soient tranquilles sur le remboursement final du capital, elle se garantissent sur un portefeuille d’actifs. Cette garantie peut même venir en complément d’une garantie de type hypothécaire. Les clients empruntent alors le maximum possible en offrant à la banque un portefeuille de garantie apte à couvrir leur éventuel défaut. Ils sont donc limités pendant la durée du prêt sur leur possibilités de vente de titres, car ces derniers servent de garantie au prêteur. La plupart du temps, ce sont des contrats d’assurance vie, si possible en fonds Euros, qui servent de garantie, même si l’utilisation de contrats en UC ou de titres vifs reste envisageable.
L’avantage pour les clients est multiple
Ils empruntent une somme maximale qui se traduira par des intérêts à payer importants du début à la fin de leur opération de prêt. Même si l’IFI demande que les prêts in fine soient amortis au même titre que les autres prêts pour estimer la valeur nette des biens faisant l’objet de cette imposition, la déductibilité des intérêts est maximale sur les calculs de revenus fonciers pendant toute la durée du prêt.
Jusqu’à l’apparition de l’IFI, ils avaient une dette financière qui venait en opposition à la valeur du bien, pour une valeur nette souvent proche de zéro.
Le fait d’emprunter toute la somme évite souvent de vendre une partie de son portefeuille en valeurs mobilières pour l’apport.
Le nantissement d’un contrat d’assurance vie dont le souscripteur est l’emprunteur permet une situation financière confortable des enfants bénéficiaires.
Exemple d'application
Monsieur DUPONT, 58 ans, doit acheter un immeuble d’une valeur de 1 500 000 € avec 8 appartements qu’il désire louer. Il est aujourd’hui à la tête d’un contrat d’assurance vie d’une valeur de 2 000 000 € avec des pertes latentes (ses deux enfants sont les bénéficiaires de son contrat à hauteur de 50 %, et son épouse du reste).
Il pourrait très bien acheter son immeuble cash, mais préfère passer par un prêt in-fine sur 10 ans pour la totalité de son investissement. Pourquoi ? Souhaite-t-il uniquement éviter de vendre une partie de son portefeuille à perte ?
Protège-t-il ses enfants en cas de décès ?
Si on regarde d’abord son investissement en cash, il devra s’acquitter d’une fiscalité (IFI et imposition des revenus fonciers) assez lourde, car il ne déclarera pas de charges liées au paiement d’intérêts et la valeur nette de son bien sera dès le début de 1,5 millions.
Ensuite, que se passe-t-il s’il vient à décéder au bout de 8 ans (en supposant qu’il n’aura pas de plus-values ou de moins-values sur son delta d’assurance vie, ni de plus-value sur la valeur de l’immeuble) ?
Les enfants doivent prendre en charge les droits de succession sur :
le bien d’une valeur nette de 1 500 000 € ;
le contrat d’assurance vie à hauteur de 250 000 €/2 - 152 500 € d’abattement, soit aucune imposition.
Ils seront peut-être amenés à vendre le bien pour régler les droits.
Que se passe-t-il s’il emprunte "in fine” ?
Il sera fiscalisé de manière allégée sur ses revenus fonciers grâce à la déductibilité des intérêts et à un IFI moins élevé.
S’il vient à décéder au bout de 8 ans, que se passe-t-il ?
L’assurance crédit rembourse la totalité de la dette au créancier.
Les bénéficiaires sont imposés sur la succession du bien de la même manière que dans le premier cas.
Ils touchent 50 % de 1 000 000 € chacun, soit 500 000 €, sur lesquels ils sont fiscalisés après franchise de 152 500 €. Ils auront donc à payer (500 000 € – 152 500 €) x 20 %, soit 69 500 €. Sur 500 000 €, il leur reste donc 430 500 € chacun, beaucoup plus que dans le premier cas. Ils pourront sûrement garder le bien et conserver des liquidités.
Matérialisation du risque pour le prêteur et montage du dossier
Nous avons vu qu’en cas de prêt in fine, la situation du prêteur en immobilier est délicate car il n’a éventuellement “que” les titres ou les OPC en garantie pour se protéger contre un défaut de son client, c’est-à-dire l’absence de remboursement final.
S’il a pris une hypothèque sur tout ou partie du prêt + un nantissement, il peut être relativement serein sur la qualité de sa couverture.
Par contre, s’il a pris uniquement les titres en garantie, il est exposé au risque de marché, c’est-à-dire à l’évolution de la valeur des titres pris en garantie.
Du coup, la plupart des prêteurs prennent de la marge quant aux montants demandés en garantie.
La gestion du risque de marché
Nous venons de voir que le prêteur immobilier garantissant un prêt in fine uniquement en s’appuyant sur des titres prend un risque de marché, mais pas seulement.
Vous savez que la valeur des obligations fluctue dans le temps selon l’évolution des taux d’intérêt d’une part, et de la perception de la qualité des émetteurs d’autre part. Toute évolution négative de ces paramètres entraîne une baisse de la valeur de ces titres, et peut donc se traduire par une dégradation de la valeur de la garantie.
En ce qui concerne les actions, vous en connaissez la volatilité, et donc les dangers de couvrir un risque avec des actifs aussi volatils.
De plus, il faut ajouter un autre risque : le risque de liquidité.
En effet, imaginez qu’un prêteur soit amené à liquider des titres en couverture d’un crédit in fine accordé à un client. Que se passe-t-il s’il est incapable de trouver des acheteurs, car les titres qu’il propose n’intéressent personne ? Eh bien, il est collé avec une garantie qui ne vaut plus rien....
La prise en compte de ce risque incite les prêteurs à bien choisir la typologie des titres pris en portefeuille. L’information sur la liquidité est donnée dans le DICI pour les OPC, mais ne protège pas forcément le prêteur. Vous comprenez bien que la liquidité des sommes investies sur un contrat d’assurance vie en euros n’aura pas la même qualité que le nantissement d’un compte-titre avec des actions de PME !
Le haircut
La notion de haircut est liée aux différents éléments que nous venons de voir. Si un prêt est garanti par une prise de garantie sur des titres vifs ou des OPC uniquement, le prêteur demandera un montant de garanties supérieur au montant de son prêt pour couvrir les risques :
De marché ;
De liquidité.
Ainsi, pour couvrir un prêt de 500 000 €, il pourra demander une couverture-titres de 130 %-140 %-150 %, voire plus.
Vous comprenez que plus les titres fournis en garantie sont volatils, plus le haircut demandé sera important. Du coup, en cas de titres vifs, il risque d’être important. À l’inverse, si le portefeuille d’investissement proposé en garantie est un contrat d’assurance vie en euros, le haircut sera très faible, voire inexistant, car la garantie en capital, l’effet cliquet et les performances historiques rendent une baisse de la valeur des titres en garantie peu probable. Ce type de garantie est donc particulièrement recherché par les prêteurs, qui évitent ainsi de gérer au quotidien l’évolution de la valeur de la garantie.
Clause d'arrosage et appel de marge : définition et relation client
Cette gestion quotidienne de la valeur de la garantie est nécessaire même au cas où le haircut a été important. Même si un portefeuille est nanti à hauteur de 140 %, que se passe-t-il si la valeur de la garantie passe en-dessous de celle du crédit in fine en cours ? Le risque est fort pour le prêteur. Il faut donc prendre des mesures pour éviter ce genre de situation :
Réagir avant que la valeur de la garantie ne soit trop faible ;
Mettre en place un système de “rechargement” de la garantie.
Ce système de rechargement de garantie – on peut l’appeler également clause d’arrosage – doit se mettre en place dès que la valeur de la garantie financière approche des en-cours de prêts. Elle fait l’objet d’accords écrits entre les clients et les prêteurs et précise qu’en cas de besoin, le prêteur peut réaliser des appels de marge afin de reconstituer la valeur de la garantie au niveau qu’il estime nécessaire.
Ces appels de marge peuvent être réalisés soit sous forme de titres supplémentaires qui seront nantis, soit également sous forme de cash, via le nantissement d’un compte à terme, par exemple.
Autant de prises de précautions qui ne seront pas nécessaires si la garantie est un contrat d’assurance vie en euros. C’est une des utilisations importantes et méconnues de ces contrats d’assurance. Si le contrat est en UC, il faudra par définition envisager toutes les mesures décrites ci-dessus ; l’évaluation du risque (spécifié par les DICI des fonds constituant le contrat d’assurance) sera bien sûr à la base de l’analyse que feront les prêteurs.
En résumé
Nantir des titres est une garantie assez facile à mettre en place.
La plupart du temps, le nantissement intervient dans le cadre d'un prêt immobilier.
Nantir ses avoirs permet le plus souvent d'éviter de vendre une partie de ses avoirs en valeurs mobilières pour l'apport.
Rejoignez-moi dans le dernier chapitre de ce cours où nous verrons le dernier point de la gestion active de la clause bénéficiaire. À tout de suite !
