Il est nécessaire, en préambule, de poser une définition de ce qu’est un bien immobilier.
Lors de l’étude du projet immobilier de votre client, il est important, en premier lieu, de définir l’usage qui sera fait de ce bien. Cette notion d'usage aura une incidence sur les conseils apportés à votre client en termes de durée, de garantie et d’assurance. Nous allons donc développer dans cette partie les différents usages que vous pourrez avoir à analyser.
La résidence principale (RP)
Par définition, pour qu'un bien soit désigné comme résidence principale, il faut qu’il soit habité par les propriétaires au minimum 8 mois par an, qu’il soit le lieu d’habitation principale des propriétaires et de leurs enfants, en cohérence avec le lieu d’activité professionnelle, de l’école ou des activités des enfants.
D’un point de vue fiscal, la résidence principale est assujettie à la taxe foncière, à la taxe d’habitation et à l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière).
Pour l’IFI, la résidence principale bénéficie d’un abattement de 30% sur sa valeur estimée l’année de la déclaration.
Certains travaux réalisés sur la résidence principale bénéficient d’avantages fiscaux, d'aide de l’état et de prêts spécifiques.
En cas de revente, la résidence principale est exonérée d’impôts sur la plus-value réalisée et, en cas de décès, quelles que soient les modalités de succession en place, le conjoint a le droit de rester dans cette résidence durant une année suivant le décès.
La résidence secondaire (RS)
Par définition, on considère comme résidence secondaire les biens immobiliers autres que la résidence principale et ceux mis en location. Communément appelée maison de campagne, la résidence secondaire sert souvent de pied-à-terre pour les vacances ou les week-ends.
Il est possible d’avoir plusieurs résidences secondaires, il n’y a aucune obligation de durée d’habitation, aucun lien ni justificatif ne sont attendus ni demandés. Par contre, la résidence secondaire est soumise à l’imposition sur la plus-value relative à la durée de détention du bien en cas de revente.
Taux d'abattement pour la vente d'un bien immobilier (applicable chaque année de détention) :
Durée de détention | Assiette pour l'impôt sur le revenu | Assiette pour les prélèvements sociaux |
Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
De la 6e à la 21e année | 6 % | 1, 65 % |
22e année révolue | 4 % | 1,6 % |
Au-delà de la 22e année | exonération | 9 % |
Au-delà de la 30e année | exonération | exonération |
La résidence secondaire sera soumise à l’IFI et, au contraire de la résidence principale, ne bénéficiera pas d’exonération.
La résidence locative
La résidence locative est une résidence secondaire, assujettie fiscalement de la même façon. C’est un logement permettant de bénéficier de revenus et, parfois, d’avantages fiscaux. Ces revenus peuvent être perçus mensuellement, trimestriellement, semestriellement ou annuellement, en corrélation avec le bail signé.
Dans le cadre d’un investissement locatif, 3 aspects doivent être pris en compte :
Emplacement et valeur intrinsèque du bien.
Effet de levier financier : c’est se constituer un capital grâce à l’endettement. Si le rendement est plus important que le taux d’intérêt, alors il faut conseiller à vos clients d’acheter à crédit.
Effet de levier fiscal : l’investissement locatif peut permettre à vos clients de réaliser des économies fiscales par le biais des programmes de défiscalisation.
La gestion de la partie locative peut être prise en charge par une régie ou être gérée en direct par le propriétaire. Les deux solutions présentent ainsi des avantages et des inconvénients :
Une gestion en direct permet au propriétaire de limiter les coûts, mais lui impose de gérer la location — état des lieux, étude du dossier des locataires, gestion des interventions en cas de dégât, établissement des quittances de loyer.
La délégation auprès d'une régie va engendrer des frais de gestion locative, mais va assurément limiter le temps passé à la gestion du bien.
Dans les deux cas, vos clients ont la possibilité de compléter avec une assurance de loyer impayé, ce qui dans votre étude de faisabilité et de risque sera un élément à prendre en compte.
Les objectifs dans l'acquisition d'une résidence locative
Les objectifs sont multiples :
pour se constituer ou diversifier un patrimoine ;
pour obtenir des revenus complémentaires ;
pour pouvoir loger des enfants qui font leurs études ;
pour préparer sa retraite ;
pour optimiser sa fiscalité ;
pour transmettre un patrimoine.
Dans le cadre d’un investissement immobilier, que ce soit pour la résidence principale ou une résidence secondaire, l’emplacement est très important, mais ça l’est d’autant plus pour l’investissement locatif. En effet, dans le cadre de votre étude, vous prendrez en compte une partie des revenus locatifs. Si votre client ne perçoit aucun revenu, sa situation financière peut devenir compliquée.
La soulte
Il est également possible de financer, par un crédit immobilier, des cas spécifiques où l’objet du financement n’est pas le bien en lui-même, mais une part de ce dernier : c’est le cas de la soulte.
La soulte est un terme juridique désignant une somme d'argent dont doit s'acquitter une personne qui a reçu des biens d'une valeur supérieure à ce qu'elle aurait normalement dû recevoir. Elle vise à compenser le préjudice subi par les autres parties concernées par le partage.
La soulte est principalement utilisée en matière de succession (lors du partage successoral), en cas de divorce ou d'échange de biens. Il constitue en quelque sorte une mesure de compensation.
Le montant de la soulte versée est un montant négociable et négocié entre les parties.
C’est un acte notarié qui engendre un changement de part de propriété du bien sus-visé et, à ce titre, elle pourra être financée par un prêt immobilier.
Par exemple :
Un couple, marié sous le régime légal, décide de divorcer. Il est propriétaire d’une résidence nette de prêt évaluée à 450 k€, que Madame souhaite conserver, et d’une résidence secondaire évaluée à 150 k€, net de prêt également, que Monsieur souhaite garder. Les deux biens sont communs et aucun des biens n’a été financé par des biens propres à l’un des époux.
Le patrimoine global du couple avant la séparation est de 450 + 150 = 600 k€. Chaque époux doit donc recevoir 600/2 = 300 k€.
Madame, qui souhaite garder la RP va donc percevoir 450 k€ et Monsieur, qui souhaite garder la RS va percevoir 150 K€. Afin que chacun des époux perçoivent le même montant, Madame devra verser à Monsieur une soulte de 450 k€ (ce qu’elle garde) – 300 k€ (ce qu’elle devrait percevoir) = 150 k€.
Ces 150 k€ représentent la soulte à financer.
Les SCPI (société civile de placement immobilier)
Les SCPI (Société civile de placement immobilier) sont une autre façon d’investir dans l'immobilier. On parle dans ce cas de "Pierre Papier".
Le principe est d’acheter des parts d’une société de gestion, qui a elle-même acheté différents biens immobiliers qu’elle met en location. Au lieu de financer un bien dans son intégralité, comme dans le cas de la résidence locative traditionnelle, vous aller financer un “morceau” de ce bien matérialisé par des parts de la SCPI. C’est un placement dit collectif.
Le détenteur de parts de SCPI perçoit des revenus imposables. Ils seront d’ailleurs, si le patrimoine immobilier de votre client atteint 1.3 millions d’euros, soumis à l’IFI. Le montant de ces revenus est un prorata des loyers perçus par rapport au nombre de parts détenues.
Juridiquement, il existe 2 grandes familles de SCPI :
les SCPI à capital fixe ;
les SCPI à capital variable.
Les SCPI à capital fixe
Les SCPI à capital fixe ont statutairement un plafond de capital qui ne peut être dépassé. Pour l’atteindre, la société de gestion cède et achète des biens immobiliers ; une fois le plafond atteint, plus aucune part ne peut être mise sur le marché. Seule une décision prise en assemblée peut permettre l’augmentation du capital de la dite SCPI.
Si l’un des associés souhaite se retirer de la SCPI ou si un nouvel associé veut y entrer, cela doit passer par le marché secondaire, avec une confrontation de l’offre et de la demande qui statue du prix de la part.
Les SCPI à capital variable
Les SCPI à capital variable, a contrario, sont des SCPI dont le prix des parts est fixe et fixé à l'avance ; il est possible à tout moment de vendre ou d’acheter des parts.
Chacune de ces SCPI peut être commercialement répartie en SCPI de rendement, de défiscalisation et de valorisation :
La spécificité des SCPI de rendement est qu’elles sont constituées essentiellement de locaux professionnels, immeubles de bureaux, entrepôts, locaux d’activité ou commerciaux, loués par bail commercial 3-6-9 ans. Les revenus dégagés sont considérés somme des revenus fonciers. Les revenus ne sont pas appelés loyers mais dividendes et sont versés souvent après une carence de 3 mois, trimestriellement à terme échu (c’est-à-dire à la fin du trimestre).
Pour les SCPI de plus-value, le plus important sera le potentiel de revalorisation du bien.
Concernant les SCPI fiscales, elles offrent une option supplémentaire qui prend la forme d’un avantage fiscal (les SCPI Pinel, SCPI Malraux, par exemple). Elles permettent la réduction d’impôt, en plus de la diversification de votre patrimoine.
Le marché des SCPI est un marché en plein développement, recherché pour diversifier son patrimoine. Il présente 2 gros avantages par rapport à de l'immobilier traditionnel :
la possibilité de ticket d’entrée modéré ;
la facilité de gestion.
Les SCPI étant de l’immobilier particulier, elles peuvent être souscrites dans un compte-titre ou au travers de l'assurance vie.
Par exemple :
Un couple souhaite investir en immobilier mais ne dispose que de 30 k€. Compte tenu du marché, il lui est difficile d’acquérir un bien ; il peut cependant acheter des parts de SCPI à hauteur de cette somme.
Ce projet pourra être financé soit au comptant soit par le biais d’un financement sous la forme d’un crédit immobilier.
