Il est important de bien analyser la situation personnelle (matrimoniale) et professionnelle de vos clients, car un contrat de crédit peut avoir des incidences en cas d’accident de la vie (décès, séparation).
Situation personnelle du ou des emprunteurs
Dans votre quotidien, vous pouvez être amené à rencontrer des clients célibataires, mariés, pacsés ou encore en instance de divorce. Dans chacune de ces situations, il peut y avoir des impacts. Il est donc nécessaire de bien les appréhender.
Célibataires
Une personne célibataire peut acheter seule ou en indivision.
Mariés sous régime de communauté légale
Régime légal depuis 66, une acquisition d’un couple sous ce régime ne nécessite aucune précaution particulière en termes de part de propriété ou de calcul d’endettement exemples car tout est mutualisé si ce n’est de s’assurer que le montant de l’apport provient bien de la communauté et non d’un réemploi de biens propres, auquel cas en termes de conseil, il conviendra de s’assurer que cette clause est bien inscrite au compromis. Les deux époux doivent apparaitre au compromis.
Mariés sous contrat de mariage
Chacun des époux peut individuellement souscrire un financement. L’étude portera uniquement sur celui qui deviendra propriétaire. La lecture du compromis avec précaution, accompagnée de la découverte du patrimoine global seront des éléments essentiels pour la prise de décision. En cas de décès de l’un des deux, le bien entre dans l’actif de la succession et le prêt au passif, quel que soit le régime matrimonial. Il existe cependant des possibilités pour protéger le conjoint survivant et lui assurer de pouvoir rester dans ce bien s’il le souhaite. Ces mesures sont, de fait, d’un an à compter de la date du décès, et peuvent être pérennes s’il y a mise en place de testament ou donation au dernier vivant.
En instance de divorce
Pour les couples en instance de divorce mariés sous le régime de communauté, il n’est pas possible juridiquement de contracter un financement. Toutefois, dans le cadre de la liquidation de la communauté, il est fréquent qu’une des personnes souhaite reprendre une partie du patrimoine et doivent financer une soulte ou le rachat d’un prêt en cours. Afin d’avancer dans la procédure de liquidation de la communauté, le dossier de financement peut être monté et accepté, et les offres éditées, mais la production du jugement définitif est une condition sine qua non pour pouvoir débloquer les fonds. Pour un couple en instance de divorce mais mariés sous contrat, la souscription d’un prêt immobilier est tout à fait possible.
Pacsés
Un justificatif de PACS sera demandé. Si le pacs a été signé avant le 1er janvier 2007, c’est le principe d’indivision par défaut sur une quotité de 50 /50 qui s'applique, mais un ajustement des pourcentages est tout à fait envisageable en fonction des parts de propriétés et des revenus de chacun. Si le PACS a été signé après le 1er janvier 2007, c’est le régime de communauté par défaut qui s’applique.
Il est possible d’inclure une convention d’indivision ou de prévoir une clause de démembrement croisé pour préserver le conjoint pacsé en cas de décès. La convention d’indivision est un acte officiel par lequel les conjoints de PACS formalisent leur volonté d’acquérir l’indivision dans son intégralité (si leurs revenus financiers le permettent) et ainsi de conserver le bien. Le démembrement croisé permet à chacun d’acquérir l’usufruit d’une partie et la nue-propriété de l’autre partie ; ainsi, au décès de l’un des 2, le démembrement s’éteint et le survivant devient propriétaire à part entière du bien.
En termes de conseil, il est préférable que vos clients soient liés par un contrat (PACS, mariage, Société Civile Immobilière) qui facilite les démarches en cas de souci (divorce, séparation, décès, ). Pour autant, juridiquement aucun lien formalisé n’est exigé pour que plusieurs personnes achètent en indivision. Votre devoir de conseil est d’informer votre client sur les impacts de ses choix, car les incidences en cas de décès ou de séparation peuvent lui porter préjudice.
Composition de la famille
L'objectif de connaître la composition de la famille au moment du financement permet d’appréhender au mieux l’endettement et le saut de charge en comparaison des ressources à venir. La répartition et la notion d’enfant à charge fiscalement aura un impact dans le calcul d’endettement et sur la faisabilité du projet.
L’analyse de la situation familiale est un élément clef. On cherchera à connaître l’âge des enfants, qui en a la garde, en cas de famille recomposée, via le jugement de divorce, les études envisagées pour les enfants lycéens, et les souhaits d’enfants à venir, ainsi que tout élément de protection mis en place sur chaque membre du foyer fiscal (les assurances décès ou un testament, par exemple). L’objectif est d’appréhender au mieux la situation actuelle et d’analyser précisément la situation avec cette nouvelle charge financière que sera le financement de ce nouveau projet.
Par exemple :
Un couple ayant 3 enfants de 14, 16 et 18 ans habite en plein cœur de Paris. Il décide d’acheter un bien et de déménager au Plessis Robinson dans les Hauts de Seine. Si les parents pourront faire face au transport pour rejoindre la capitale, les enfants, qui vont entrer à court terme dans des études supérieures, et pour étudier dans des conditions optimales, vont devoir trouver un logement plus proche de leurs lieux d'études, ce qui engendrera un surcoût à prendre en compte dans l’analyse du projet.
Un couple qui habite en plein centre-ville, qui ne dispose que d’un véhicule, décide d’acheter “à la campagne” dans un lieu non desservi par les transports en commun. Il sera à prévoir l’achat d’un second véhicule et donc d’une seconde assurance et un doublement des frais de carburants pour pallier à ce changement de vie. Ce seront autant d’éléments à prendre en compte pour étudier la faisabilité de leur nouveau projet.
Après avoir étudier la situation personnelle et familiale des emprunteurs, il est à présent nécessaire d’étudier la situation professionnelle de l’emprunteur.
Situation professionnelle de chaque membre du foyer
Par situation professionnelle, on entend :
Le métier
Par exemple, une personne est Commercial. La branche d’activité dans laquelle il exerce son activité peut être le secteur médical, et, en allant plus loin, le fait de connaître son employeur permet de vérifier la santé financière et la stabilité de ce dernier.
L'ancienneté
À considérer à la fois chez l’employeur et dans le poste ou le statut (cadre / non cadre).
L’analyse de la situation professionnelle est nécessaire pour chacune des personnes du foyer, afin d’anticiper la réalité économique et d’amener les futurs emprunteurs à se poser les bonnes questions.
On peut distinguer 5 grandes catégories :
Personne salariée d’un seul employeur : dans ce cas les justificatifs demandés sont les 3 derniers bulletins de salaire, et si grosse part de variable, le contrat de travail, pour en comprendre les systèmes de fonctionnement (seuil de déclenchement, montant mini, montant garanti, etc.) — en CDD ou en CDI ou emploi saisonnier.
Personne salariée de plusieurs employeurs — en CDD, en CDI, en emploi saisonnier ou en intérim.
Personne sans emploi/ à la recherche d’un emploi/ en étude.
Personne en auto-entrepreneur / profession libérale / statut d’indépendant.
Personne associée (gérant ou non) d’une entreprise dont elle tire ses revenus professionnels.
Description du patrimoine existant
L'étude du patrimoine existant est également un élément important :
Patrimoine immobilier (valeur estimée nette d’emprunt) : provenance du patrimoine (achat, héritage, donation), part de propriété (bien propre ou commun), time sharing, date de l’acquisition, objet de ce patrimoine (résidence principale, résidence secondaire, résidence locative).
Patrimoine mobilier : part de société, de SCI, tableaux, œuvres d’art, véhicule, matière première (l’or par exemple).
Patrimoine financier : montant de l’épargne et répartition de celle-ci. Est-elle disponible, comme sur des livrets, placée à moyen terme ? Ou placée à long terme, comme sur une assurance vie ? Et bien entendu, vous devez avoir ces informations pour l’ensemble des établissements dans lesquels votre client est client.
