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J'ai tout compris !

Mis à jour le 17/12/2019

Déterminez la capacité de l’emprunteur

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Lors de la présentation du projet, et après avoir étudier l’objet du financement avec les précautions que nous venons de voir, il est essentiel d’en étudier la faisabilité. Pour ce faire, il vous faudra vous arrêter sur la capacité de l’emprunteur, sa situation personnelle et professionnelle, et sa situation financière.

La capacité juridique est l'aptitude à être titulaire de droits et d'obligations et à les exercer.

Il est donc important, avant d’aller plus loin dans le projet, de valider ce point.

En principe, toute personne est capable juridiquement. L'incapacité est donc l'exception.

Une personne capable possède à la fois la capacité de jouissance, c'est-à-dire l'aptitude à être titulaire de droits (droit de propriété) et la capacité d'exercice, c'est-à-dire l'aptitude à exercer les droits dont on est titulaire.

Personne physique, majeur capable ou mineur émancipé 

Par définition, toute personne majeure est considérée comme capable. Sauf exception, toute personne considérée comme capable peut contracter un financement.

Pour un mineur à partir de 16 ans, une demande d’émancipation peut être faite afin d’obtenir les même droits et devoirs qu’un majeur capable et peut à ce titre également contracter un financement. Ce sont des cas exceptionnels étudiés et validés par un juge des tutelles, donc, sauf exception, un mineur ne peut demander un financement immobilier quand bien même il est autonome financièrement.

Personne physique, majeur protégé

Les majeurs incapables sont appelés majeurs protégés. Par définition, un majeur protégé est une personne qui est mise sous protection, sur décision du tribunal, par un juge des tutelles. Sa capacité juridique lui est retirée partiellement ou totalement et est confiée à un tiers qui aura pour mission d’agir en sauvegardant les intérêts du majeur protégé. Cette situation peut être liée à un handicap, mais également intervenir à la suite d’une maladie ou encore d’un accident.

Il existe plusieurs types de protection : la tutelle, qui est la plus restrictive pour le majeur protégé, et la curatelle. La procédure de mise sous protection est un acte juridique. Elle peut intervenir à la demande du majeur lui-même, d'un proche (membre de sa famille ou non), d'une personne du corps médical ou d'une institution. La mise sous protection peut être ponctuelle ou définitive.

Le majeur protégé est mis sous la protection d’un tiers qui aura pour unique mission la sauvegarde des intérêts de son protégé. Cette personne peut s’être portée volontaire ou être désignée par le juge des tutelles. Elle aura des comptes à rendre au juge des tutelles et son agrément est valable 5 ans renouvelables. Cette personne peut avoir un lien de sang ou être un tiers complètement indépendant (organisme de tutelle).

Voici un tableau comparatif double entrée des différentes protections / types d’action :

Mesure de protection

Sauvegarde de justice

Curatelle

Tutelle

Protections

Urgente temporaire

Durable modulable assistance

Durable et complète représentation

Indication

Altérations temporaires des capacités civiles

Handicap durable nécessitant des conseil ou contrôle dans les actes de la vie civile, autonomie partielle conservée

Handicap durable nécessitant d'être représenté dans les actes de la vie civile

Demandeur

Médecin, juge des tutelles

Malade, entourage, procureur de la république, juges des tutelles

Malade, entourage, procureur de la république, juges des tutelles

Demande adressée au

Procureur de la république

Tribunal de grande instance (TGI) ou juge des tutelles

Tribunal de grande instance ou juge des tutelles

Certificat médical

“incapable de pourvoir seul à ses intérêts"

Médecin

Altération des facultés mentales

Être conseillé ou contrôlé dans les actes de la vie civile

Médecin 

Altération des facultés mentales

Certificat actant le ralentissement du handicap sur les actes de la vie civile

Médecin 

Altération des facultés mentales

Expertise psychiatrique

non

oui

oui

Audition

Non et non-obligation d'information 

Oui, du patient, de l'entourage et une enquête sociale

Oui, du patient, de l'entourage et une enquête sociale

Administrateur des biens

 

Curateur : conjoint, proche, organisme professionnel

Tuteur : personne physique ou morale sous contrôle du juge des tutelles

Conséquences

Les actes qui lèseraient le protégé sont annulés, il conserve ses droits civils et civiques

Le protégé garde ses droits civiques, il peut voter, par exemple, et ses droits civils sont préservés, il garde l'administration de ses biens

Perte des droits civiques et civils

Durée

2 mois renouvelables 3 fois

Jusqu'à décision de levée par le juge des tutelles

Jusqu'à décision de levée par le juge des tutelles

Cessation

Même procédure que pour la mettre en place

 

 

Cas particulier des mineurs

Comme nous l’avons vu précédemment, la capacité juridique est un élément fondamental pour contracter un crédit immobilier. De fait, les mineurs en sont exclus.

Cependant, les mineurs pouvant être associés de SCI (Société civile immobilière), ils seront dans ce cas parties prenantes dans le financement réalisé par le biais d’une SCI et, par conséquent, propriétaires d’une partie d’un bien immobilier. C’est une opération qui peut permettre à vos clients de très rapidement commencer à transmettre leur patrimoine.

Exemple de certificat de réussite
Exemple de certificat de réussite