Lors de la présentation du projet, et après avoir étudier l’objet du financement avec les précautions que nous venons de voir, il est essentiel d’en étudier la faisabilité. Pour ce faire, il vous faudra vous arrêter sur la capacité de l’emprunteur, sa situation personnelle et professionnelle, et sa situation financière.
La capacité juridique est l'aptitude à être titulaire de droits et d'obligations et à les exercer.
Il est donc important, avant d’aller plus loin dans le projet, de valider ce point.
En principe, toute personne est capable juridiquement. L'incapacité est donc l'exception.
Une personne capable possède à la fois la capacité de jouissance, c'est-à-dire l'aptitude à être titulaire de droits (droit de propriété) et la capacité d'exercice, c'est-à-dire l'aptitude à exercer les droits dont on est titulaire.
Personne physique, majeur capable ou mineur émancipé
Par définition, toute personne majeure est considérée comme capable. Sauf exception, toute personne considérée comme capable peut contracter un financement.
Pour un mineur à partir de 16 ans, une demande d’émancipation peut être faite afin d’obtenir les même droits et devoirs qu’un majeur capable et peut à ce titre également contracter un financement. Ce sont des cas exceptionnels étudiés et validés par un juge des tutelles, donc, sauf exception, un mineur ne peut demander un financement immobilier quand bien même il est autonome financièrement.
Personne physique, majeur protégé
Les majeurs incapables sont appelés majeurs protégés. Par définition, un majeur protégé est une personne qui est mise sous protection, sur décision du tribunal, par un juge des tutelles. Sa capacité juridique lui est retirée partiellement ou totalement et est confiée à un tiers qui aura pour mission d’agir en sauvegardant les intérêts du majeur protégé. Cette situation peut être liée à un handicap, mais également intervenir à la suite d’une maladie ou encore d’un accident.
Il existe plusieurs types de protection : la tutelle, qui est la plus restrictive pour le majeur protégé, et la curatelle. La procédure de mise sous protection est un acte juridique. Elle peut intervenir à la demande du majeur lui-même, d'un proche (membre de sa famille ou non), d'une personne du corps médical ou d'une institution. La mise sous protection peut être ponctuelle ou définitive.
Le majeur protégé est mis sous la protection d’un tiers qui aura pour unique mission la sauvegarde des intérêts de son protégé. Cette personne peut s’être portée volontaire ou être désignée par le juge des tutelles. Elle aura des comptes à rendre au juge des tutelles et son agrément est valable 5 ans renouvelables. Cette personne peut avoir un lien de sang ou être un tiers complètement indépendant (organisme de tutelle).
Voici un tableau comparatif double entrée des différentes protections / types d’action :
Mesure de protection | Sauvegarde de justice | Curatelle | Tutelle |
Protections | Urgente temporaire | Durable modulable assistance | Durable et complète représentation |
Indication | Altérations temporaires des capacités civiles | Handicap durable nécessitant des conseil ou contrôle dans les actes de la vie civile, autonomie partielle conservée | Handicap durable nécessitant d'être représenté dans les actes de la vie civile |
Demandeur | Médecin, juge des tutelles | Malade, entourage, procureur de la république, juges des tutelles | Malade, entourage, procureur de la république, juges des tutelles |
Demande adressée au | Procureur de la république | Tribunal de grande instance (TGI) ou juge des tutelles | Tribunal de grande instance ou juge des tutelles |
Certificat médical | “incapable de pourvoir seul à ses intérêts" Médecin Altération des facultés mentales | Être conseillé ou contrôlé dans les actes de la vie civile Médecin Altération des facultés mentales | Certificat actant le ralentissement du handicap sur les actes de la vie civile Médecin Altération des facultés mentales |
Expertise psychiatrique | non | oui | oui |
Audition | Non et non-obligation d'information | Oui, du patient, de l'entourage et une enquête sociale | Oui, du patient, de l'entourage et une enquête sociale |
Administrateur des biens |
| Curateur : conjoint, proche, organisme professionnel | Tuteur : personne physique ou morale sous contrôle du juge des tutelles |
Conséquences | Les actes qui lèseraient le protégé sont annulés, il conserve ses droits civils et civiques | Le protégé garde ses droits civiques, il peut voter, par exemple, et ses droits civils sont préservés, il garde l'administration de ses biens | Perte des droits civiques et civils |
Durée | 2 mois renouvelables 3 fois | Jusqu'à décision de levée par le juge des tutelles | Jusqu'à décision de levée par le juge des tutelles |
Cessation | Même procédure que pour la mettre en place |
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Cas particulier des mineurs
Comme nous l’avons vu précédemment, la capacité juridique est un élément fondamental pour contracter un crédit immobilier. De fait, les mineurs en sont exclus.
Cependant, les mineurs pouvant être associés de SCI (Société civile immobilière), ils seront dans ce cas parties prenantes dans le financement réalisé par le biais d’une SCI et, par conséquent, propriétaires d’une partie d’un bien immobilier. C’est une opération qui peut permettre à vos clients de très rapidement commencer à transmettre leur patrimoine.
