Les programmes de défiscalisation ante 2019
Comme il vous l'a été spécifié en introduction, un certain nombre de programmes ne peuvent plus être souscrits, cependant ils ont été financés par des prêts non échus à ce jour. Il nous semble donc important de pouvoir vous en présenter les spécificités.
La loi Girardin
Aujourd’hui ne subsiste que la loi Girardin Industriel et la loi Girardin logement social.
Les conditions :
Le logement neuf doit être situé dans les DOM-TOM et doit être loué nu à titre de résidence principale pour une durée de 6 ans.
Les loyers mensuels sont plafonnés pendant 6 ans.
Les ressources annuelles des locataires sont également plafonnées.
Il n'y a aucune incidence s'il existe un lien entre propriétaire et locataire.
Qui est concerné ?
Tout contribuable français peut être concerné et investir en outre-mer.
Le fonctionnement :
Il faut réaliser l’acquisition d’un logement neuf dans les DOM-TOM qui permet ainsi de bénéficier d’une réduction d’impôt variant de 25 à 50 % selon les cas.
Cette réduction est néanmoins plafonnée en fonction du nombre de mètres carrés habitables et de l'année de l’investissement. La base de réduction d’impôt est la surface du logement neuf. Cette base est égale à la multiplication de la surface habitable du logement en m2 par un plafond revu annuellement.
La loi Malraux
Les conditions :
Le montant des travaux pour le calcul de la réduction d'impôt en loi Malraux 2019 est plafonné à 400 000 € pour une période de 4 années consécutives. Sont concernés tous les contribuables domiciliés en France au sens de l'article 4 B, qui acquièrent ou sont propriétaires d'un bien immobilier situé dans un Périmètre Sauvegardé et qui font des travaux de restauration.
Les conditions à respecter en loi Malraux 2019 :
Dans le cadre de l'aménagement de la loi Malraux, la réduction d'impôt est conditionnée à l'engagement de restaurer l'ensemble de l'immeuble et de louer les logements nus à usage d'habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans.
L'engagement de location en loi Malraux 2019 doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement des travaux de l'immeuble.
La déduction en loi Malraux 2019 est limitée à 400 000 € pour une période de 4 années consécutives.
La réduction d'impôt de la loi de défiscalisation Malraux 2019 s'étale sur la période du paiement effectif des travaux et ne doit pas dépasser 3 ans après la date de délivrance du permis de construire. Toutefois, en cas de fouilles archéologiques, le délai maximal de 3 ans peut être majoré d'un an, ce qui porte le délai global à 4 ans.
Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l'impôt sur le revenu dû au titre des 3 années suivantes.
Les travaux de restauration en loi Malraux 2019 doivent obligatoirement faire l'objet d'une Autorisation Spéciale délivrée par le Préfet (ASP) « avant » le démarrage des travaux.
Les travaux sont nécessairement suivis par les Architectes des Bâtiments de France.
Qui est concerné ?
La Défiscalisation Malraux s'adresse depuis le 1er janvier 2013 aux contribuables français qui investissent dans des appartements à rénover (logements destinés à la location). Les travaux doivent aboutir à la restauration complète de l'immeuble et la qualité du bâti est suivie par un Architecte des Bâtiments de France.
Les opérations en loi Malraux 2019 sont localisées la plupart du temps dans les Centres Villes Historiques et offrent aux investisseurs une excellente opportunité de défiscalisation et une bonne protection à moyen et long terme.
Le fonctionnement :
Le dispositif Malraux 2019 donne droit à une réduction d'impôt calculée sur le montant des travaux de restauration engagés par le contribuable à hauteur de :
- 30% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSMV (Plan de sauvegarde et de mise en valeur) approuvé, les QAD (Quartiers anciens dégradés) et les quartiers conventionnés NPNRU – anciens secteurs sauvegardés ;
- 22% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (Plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine) approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d'utilité publique – anciennes ZPPAUP et AVAP.
La loi Pinel
Qui est concerné ?
Tout contribuable français peut participer à ce dispositif
Les conditions :
Les conditions légales Pinel, pour bénéficier de la réduction d’impôt :
acquisition ou construction d'un logement neuf entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2019 ;
limite maximum d'investissement de deux logements par an dans la limite d’un investissement total de 300 000 € par an et d'un plafond de 5 500 €/m² ;
bien acquis situé en zone éligible ;
logement mis en location pendant une période minimale de 6, 9 ou 12 ans ;
respect du plafond de loyer de la zone où se trouve le logement ;
respect du plafond de ressources du ou des locataire(s) ;
si le locataire est l’ascendant ou le descendant du propriétaire, il ne doit pas être membre du foyer fiscal du propriétaire ;
respect des normes de performance énergétique et thermique BBC 2005 ou RT 2012 ;
respect du plafonnement global des avantages fiscaux de 10 000€ / an.
Les zones éligibles sont :
la zone A : agglomération de Paris, Côte d'azur, agglomération de Genève (côté français), ainsi que des villes où les prix des logements sont élevés (Lille, Lyon, Montpellier, Marseille...) ;
la zone A Bis : Paris et la petite couronne ;
la zone B1 : départements d'outre-mer, autres agglomérations où les loyers sont élevés (Toulouse, Bordeaux, Clermont-Ferrand...) ;
la zone B2 : Grande couronne Parisienne, villes-centres de certaines agglomérations, communes en Corses — pour être éligibles à la zone B2, les communes doivent disposer d'un agrément délivré par la préfecture de région ;
la zone C : les autres communes du territoire qui ne sont pas situées en zones A, Abis, B1 ou B2 — les biens situés dans ces communes n'ouvrent pas droit au dispositif Pinel.
Le fonctionnement :
Les particuliers qui investissent dans un logement en état futur d'achèvement (VEFA) ou neuf peuvent profiter d'une réduction de leur impôt sur le revenu réparti sur 6 ans, 9 ans ou 12 ans ; respectivement la réduction s'élève à un montant de 12 %, 18 % ou 21 % du prix d'achat du logement. Pour un investissement en Outre-Mer, la réduction d'impôt peut aller jusqu'à 32 %.
La loi Pinel peut aussi s'appliquer sur de l’ancien réhabilité quand le logement ne satisfait pas aux caractéristiques de décence, détaillées à l’article 6 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989. Les travaux de réhabilitation doivent permettre au logement de se conformer aux conditions d'attribution du label "haute performance énergétique rénovation" ou du label "Bâtiment Basse Consommation". La classification d’un bien Pinel ancien est faite à partir d’un état descriptif établi par un technicien indépendant (architecte, diagnostiqueur agréé, ingénieur conseil, géomètre). L’état descriptif est réalisé à partir d'un document de l'administration fiscale.
Duflot
Le fonctionnement :
La validité de la loi Duflot : 1er janvier 2013 au 31/12/2016.
Les Biens concernés : Logements neufs ou en état futur d’achèvement, ainsi que les logements réhabilités.
Taux de la réduction d'impôt : 18 % du montant de l'investissement. La réduction d'impôt est répartie sur 9 années (2 % par an pendant 9 ans).
Par exemple, pour un investissement de 300 000 €, la réduction d'impôt est de 6 000 € par an [(18 % x 300 000 € /9].
Qui est concerné ?
Tout contribuable français pouvait prétendre à ce dispositif.
Les conditions :
Types d'acquisition : La réduction d'impôt concerne les biens suivants :
logement neuf ;
logement en l'état futur d'achèvement ;
logement que vous faites construire ;
logement ancien faisant l'objet de travaux de rénovation (qui représentent au moins 25% du coût total de l'opération) ;
logement faisant l'objet de travaux de réhabilitation ;
local transformé en logement d'habitation.
Localisation du logement : Le logement doit se situer en zone A, A bis, ou B1.
Niveau de performance énergétique : Le logement doit respecter un niveau de performance énergétique globale en fonction du type d'acquisition.
Le locataire ne peut pas être votre enfant ou votre parent et ne doit pas appartenir à votre foyer fiscal. Son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser les plafonds réglementaires.
Conditions à la location : Le logement doit être loué comme habitation principale. Il doit être loué au plus tard 1 an après l'achèvement de l'immeuble ou après son acquisition. La durée minimale de l'engagement de location est de 9 ans. Le loyer mensuel ne doit pas dépasser, charges non comprises, les plafonds fixés.
La loi Scellier
Qui est concerné ?
Tous les contribuables français pouvaient prétendre à ce dispositif.
Le fonctionnement :
L'amendement Scellier permettait au départ une réduction d'impôt équivalente à 25 % du montant du prix du bien immobilier, dans la limite de 300 000 € et d'un engagement de location de 9 ans. Il est réduit à 13 % pour le dispositif classique sur 9 ans, 17 % sur 12 ans et 21 % sur 15 ans pour le dispositif intermédiaire.
Les conditions : Les investissements concernés par la réduction d'impôt au titre de la loi Scellier sont :
un logement neuf, en l’état futur d’achèvement (VEFA) ;
la construction d’un logement ;
la transformation en logement d’un local affecté à un usage autre que l’habitation ;
la réalisation, dans des logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence, de travaux de réhabilitation permettant aux logements d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs ;
l’acquisition d’un logement inachevé en vue de son achèvement ;
la souscription au capital d'une SCPI à condition que 95 % de la souscription serve exclusivement à financer un investissement pour lequel les conditions d’application de la réduction Scellier sont remplies.
Les avantages fiscaux de l'amendement Scellier dépendent d'une location du bien pendant 9 ans pour un usage d'habitation principale. Dans ce cas, ils permettent :
une réduction d’impôt, pour les acquisitions de biens neufs, pendant 9 ans, équivalente :
à 25 % du prix du logement du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2010 ;
à 22% à partir du 1er janvier 2011 ;
et à 13% à partir du 1er janvier 2012.
La réduction d’impôt Scellier de 25 % est étalée sur 9 ans, à raison d'un neuvième par an. Soit pour un investissement de 100 000 €, une défiscalisation de 2 777 € chaque année pendant 9 ans. Lorsque la réduction d’impôt excède l’impôt à payer, le différentiel est reportable sur les 6 années suivantes.
Il n'y a pas de plafond de ressources du locataire à respecter, mais un plafond de loyer. Le plafond de loyer sera variable en fonction du lieu d’implantation géographique du bien immobilier. Les zones éligibles à la défiscalisation avec l'amendement Scellier sont les zones A, B1 et B2, c'est-à-dire Paris et la Côte d'Azur (zone A) et les autres grandes villes. La zone C (le reste du territoire) est exclue du dispositif de l'amendement Scellier, afin d’éviter la construction de programmes dans les villes où le marché locatif est déjà saturé.
La valeur d'achat du bien immobilier est plafonnée à 300 000 euros (s'il y a des travaux à effectuer, c'est la somme totale de l'achat du bien et des travaux qui doit être inférieure à 300 000 euros). Il est à noter que le locataire du futur investissement peut être un membre de la famille s'il n'appartient pas au foyer fiscal.
Loi Denormandie
Les conditions :
Acquérir un bien entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021.
S’engager à louer le bien dans le cadre d’une location nue et non meublée, sur une période de 6, 9 ou 12 ans en fonction de la durée locative souhaitée.
Respecter les plafonds de loyers et de ressources décidés par le gouvernement.
Le plafond de ressources des locataires d'un logement acheté dans le cadre de la loi Denormandie représente les revenus maximum que peuvent percevoir les membres du foyer habitant le logement ; ceci a été mis en place afin que ces logements soient accessibles à une certaine partie de la population aux revenus trop élevés pour pouvoir bénéficier d'un logement social mais trop bas pour avoir accès à un logement facilement dans le parc locatif privé ; le plafond de ressources est fixé en fonction de :
la zone du logement,
la composition du foyer.
Effectuer des travaux représentant au moins 25% du coût de l’opération (achat du bien, montant des travaux et frais de notaire inclus) dans une limite maximale de 300 000 euros.
Le plafond de loyer d'un logement loué en Loi Denormandie est le loyer mensuel maximum que le propriétaire peut fixer à ses locataires. Ce plafond dépend de :
la zone où se trouve le logement (pour déterminer le coefficient multiplicateur) ;
la surface utile calculée du logement (Surface utile = Surface Habitable + 0,5 x Surface Annexes).
Qui est concerné ?
Tous les contribuables français peuvent être concernés par ce programme de défiscalisation.
Le fonctionnement :
Elle vise à rénover les logements vétustes des centres-villes français avec des avantages fiscaux identiques à ceux de la loi Pinel. Ces derniers varient en fonction de la durée de location du logement :
réduction d'impôt de 21% du prix du bien pour une période de location de 12 ans (9 ans prolongés 3 ans) ;
réduction d'impôt de 18% du prix du bien pour une période de location de 9 ans ;
réduction d'impôt de 12% du prix du bien pour une période de location de 6 ans.
LMNP Censi Bouvard
Les conditions :
L'investissement en Loueur Meublé Non Professionnel ne doit pas être l'activité principale de l'investisseur. Dans le cas contraire, on entre alors dans le cadre du Loueur Meublé Professionnel (LMP). Plus précisément, le statut de LMNP, par opposition au statut LMP, concerne les loueurs en meublé :
générant moins de 23 000 euros de revenus TTC par an ;
le statut LMNP est applicable pour un bien acheté neuf mais aussi pour un bien ancien (LMNP occasion) ;
l'ancien bénéficie parfois d'emplacements privilégiés, de plus en plus rares à trouver proches des centres-villes.
Le fonctionnement :
Un investissement en LMNP est un investissement de type immobilier locatif, c'est-à-dire consistant à acheter un bien exclusivement dans le but de le louer. La location du logement doit prendre effet dans le mois qui suit la date d'achèvement de l'immeuble, ou de son acquisition si elle est postérieure. Le bien loué devra être considéré comme meublé, c’est-à-dire être équipé de manière à répondre aux besoins essentiels des locataires qui devront pouvoir y vivre avec leurs seuls effets personnels.
Qui est concerné ?
Le statut LMNP s'adresse à tous les contribuables souhaitant se constituer un patrimoine immobilier et générer, à long terme, des ressources complémentaires (sous forme de loyer) en vue de leur retraite.
Le dispositif est accessible à tout particulier ne payant pas nécessairement beaucoup d'impôts ; il est particulièrement adapté pour les contribuables français dont le Taux Marginal d'Imposition (TMI) se situe dans les tranches de 14% ou 30%.
En résumé
Félicitations ! Vous êtes arrivé à la fin de ce cours sur la découverte des contrats de prêts immobiliers. Maintenant, vous saurez :
définir l'objet d'un emprunt ;
étudier la faisabilité d'un projet de prêt immobilier ;
monter un crédit immobilier ;
analyser juridiquement un contrat de prêt ;
prendre en compte la fiscalité liée aux prêts immobiliers.
J’espère que ce cours vous a plu et vous donnera envie d’aller plus loin !
