Quel que soit l’objet financé détaillé ci-dessous, il est à noter que des frais annexes viendront compléter le plan de financement : notaire (pour le neuf de 2.5 à 3% et pour l'ancien de 7 à 8%), frais de garantie, d’agence, d’assurance, de dossier, de courtier…
À présent, arrêtons-nous un instant pour développer ce que nous entendons par l’état des biens finançables.
Une attention particulière sera à porter pour les biens immobiliers situés à l’étranger. En effet, compte tenu de l’éloignement et du manque de connaissance des marchés, la valorisation au prix juste peut être délicate, et la garantie doit être choisie avec précaution pour être certain qu’elle puisse être causée en cas d’appel.
Biens dits "classiques"
Parmi les biens finançables, il y a les biens dits "classiques" :
maison,
appartement,
immeuble,
garage,
terrain.
Pour ce type de bien, la définition du prix se fait par rapport à celui du marché. Un prix de marché est la moyenne des prix des biens similaires. Par similaire on entend la localisation, la vétusté, l’accessibilité, le secteur, l'attractivité. Cette référence permet de vérifier l’adéquation entre le bien et le prix d’achat.
Biens atypiques :
Il est également possible de financer des biens atypiques comme :
mobile home,
péniche,
patrimoine classé.
La difficulté de ce type de financement est double : d’une part, pour la corrélation du prix d'achat par rapport au marché, moins lisible et beaucoup plus volatile que sur de l’immobilier traditionnel, et, d’autre part, sur le montage du financement en lui-même, qui présentera des spécificités en termes de garantie ou d’aides financières.
Travaux
Certains travaux sont également finançables par le biais d’un crédit immobilier.
Les travaux de rénovation peuvent l'être, en fonction du montant (supérieur à 75 k€). Ce peut être pour du matériel ou pour des travaux réalisés par des professionnels. Sont inclus dans ce type de travaux les rénovations elles-mêmes (façades, travaux d’intérieur, aménagement extérieur), mais également des travaux dits d’économie d’énergie ou de réhabilitation.
Certains de ces travaux peuvent bénéficier de conditions financières avantageuses (PTZ, Eco PTZ) ou bénéficier de subventions ; dans ces cas le formalisme à respecter peut être encore plus encadré.
En effet, pour des travaux d’économie d’énergie votre client peut bénéficier de l’éco-prêt à taux 0.
Mais comment ça fonctionne ?
Votre client devra réaliser un prêt compris entre 10 000€ et 30 000€. La réalisation des travaux doit concerner :
des travaux d’isolation et ou d'installation d’équipement, comme l’isolation thermique de la toiture ;
l’amélioration du niveau de performance énergétique globale ;
la réhabilitation d’un système d’assainissement non collectif.
Au moins deux bouquets de travaux doivent être réalisés pour bénéficier du prêt à taux 0.
Définir ce qu’est la vétusté d’un bien ?
On parle de VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) / Ancien / Construction.
Un des éléments à prendre en compte dans votre étude de faisabilité est ce que l’on appelle la vétusté du bien. Elle induit en termes d’étude de montage financier des attentions particulières et un accompagnement de vos clients adapté.
Votre client peut acheter dans de “l’ancien”. Par définition, cela n’est pas lié à sa date de construction : à partir du moment où un bien a été revendu, on parle de mutation, il est considéré comme de l’ancien pour votre montage de crédit immobilier.
Il sera donc important dans votre analyse d'affiner votre étude de faisabilité en fonction de l'âge du bien, et de penser à interpeller votre client sur d’éventuels travaux à prévoir et sur leur mode de financement, afin qu’il ne se retrouve pas dans une impasse à court terme.
Par exemple : achat d’un appartement et travaux de rénovation de façade, achat d'une maison et toiture à refaire, achat d’un appartement et électricité qui n'est pas aux normes. Ce sont autant de dépenses à anticiper dans le business plan afin d’accompagner votre client sur le long terme sans difficulté.
L’étude ne pourra donc pas être la même si le bien est ancien, mais de 2 ans et déjà aux normes en vigueur, ou si le bien a 40 ans. Le risque de travaux imprévus doit être pris en compte dans votre accompagnement du projet.
Lorsque l’on finance un achat en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), les points d’attention sont différents :
La VEFA, plus communément appelée Vente sur plan est un contrat de vente signé entre un acquéreur et un promoteur immobilier pour l’acquisition d’un bien immobilier qui n’existe pas encore ou est en cours de construction. L'acquéreur ne sera pas directement exposé au constructeur, c’est le promoteur qui servira d’intermédiaire.
En contrepartie de ne pouvoir disposer du bien, l’acquéreur bénéficie de frais de notaire réduit. Contrairement à un bien déjà construit, le règlement de l’acquisition est échelonné suivant un calendrier défini dans le contrat de vente, généralement il est construit ainsi :
5% à la réservation du bien pour valider le contrat d’achat ;
5% régulièrement pour atteindre les 35% une fois les fondations terminées ;
15% après la mise hors d’eau (il s’agit de la pose définitive de la toiture), puis 15 % après la mise hors d'air (c’est la pose des portes, fenêtres et baies vitrées du bien);
puis progressivement, jusqu'à arriver à 95% à l'achèvement des travaux ;
le solde sera dû à la livraison du logement, sous réserve que le bien soit conforme au contrat signé.
Si ce bien doit devenir sa résidence principale, il faudra tenir compte du loyer qu’il paie par ailleurs ou de l’éventuel prêt immobilier.
Si ce bien est destiné à un investissement locatif, il ne pourra percevoir de revenus dans l’immédiat.
Le montage financier et l’analyse de faisabilité est également différent s’il s’agit d’une construction hors VEFA . Il y a peu, il était possible “d’autoconstruire” son habitation en utilisant un prêt immobilier qui ne couvrait que l’achat de la matière première. Aujourd’hui, lors d’une construction hors VEFA, c’est à dire hors de présence d’un promoteur, il est nécessaire de fournir un CCMI (Contrat de Construction de Maison individuelle), et pour certains établissements bancaires c’est une condition obligatoire. Pour d’autres, qui acceptent encore le financement construction CCMI, il est obligatoire de désigner un maître d’œuvre et de fournir une attestation d’assurance décennale.
Tout comme pour la VEFA, votre attention devra être portée sur la durée couvrant le premier déblocage des fonds (et donc le début du remboursement du prêt) et l’habitation ou la mise en location du bien, afin de bien analyser la capacité financière de l’acquéreur à faire face à l’intégralité des charges.
