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Mis à jour le 17/12/2019

Définissez les garanties

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La garantie prise par l’établissement qui finance le bien immobilier lui permet en cas de défaillance de l’emprunteur de se rembourser. Il en existe différentes.

Les garanties réelles

Hypothèque : garantie qui peut être prise lors de la mise en place d’un prêt immobilier dans notre cours, en garantie du prêt consenti par la banque. L'hypothèque est prise sur une construction, par exemple (le bien n’existe pas encore), sur des travaux, les frais annexes qui seraient financés dans le cadre du projet…

PPD : Privilège de prêteur de denier. À l’inverse de l’hypothèque le PPD est pris en garantie de quelque chose qui existe, comme un terrain ou une maison. Cette garantie ne peut être souscrite que sur le bien immobilier financé (déjà construit ou un terrain). Elle confère également le droit au prêteur, en cas de défaillance de l’emprunteur, de vendre le bien pour se rembourser. 

Hypothèque fluviale : Prise lors du financement d’un bateau, d'une péniche… L'hypothèque fluviale, comparable sur de nombreux points à l'hypothèque maritime, n'est susceptible de grever que les bateaux de navigation intérieure, c'est-à-dire ceux qui pratiquent la navigation sur les fleuves, rivières, canaux et lacs. 

Concernant le coût de cette garantie, il dépend du montant du financement et également de sa durée et du notaire qui s'en charge.

Ces garanties seront actionnées dans l’hypothèse où l’emprunteur ne respecterait pas son engagement de remboursement. L’établissement prêteur a dès lors la possibilité de vendre le bien immobilier garanti pour se rembourser. En cas de défaillance du débiteur, le créancier peut faire vendre le bien immobilier.

Dans le cas d’une vente de bien immobilier, si le prêt est toujours en cours et donc la garantie toujours active, le vendeur devra procéder à la levée de la garantie sur le bien.

Les organismes de caution

Garantie la plus utilisée aujourd’hui, elle consiste à faire appel à une société de cautionnement ou à une mutuelle (notamment pour les fonctionnaires et assimilés). C’est cette société qui se portera garante en cas de défaillance de l’emprunteur.

Ces sociétés pratiquent la mutualisation des risques, c ‘est-à-dire que l’ensemble des cautions versées par les emprunteurs à la société permet de couvrir le risque de défaillance en cas d’impayé.

Le coût dépend de la société de caution avec qui l’établissement prêteur a noué un partenariat.

En fonction de la société, la garantie peut :

  • ne pas être restituée au terme du prêt ;

  • être restituée en partie ;

  • être restituée en totalité.

Les nantissements

Le nantissement concerne un portefeuille titre ou une assurance vie.

  • Un contrat d’assurance vie en fonds euros sera pris à 100% du capital emprunté. S’il n’y a pas en garantie la totalité du capital emprunté, la banque peut demander une garantie complémentaire.

  • Un compte titre sera pris entre 40 et 80% du portefeuille, ce qui permet de prendre en considération les éventuelles pertes qui pourraient rendre le nantissement sans valeur.

Exemple, pour un prêt de 100 000€ sur 10 ans, avec un portefeuille titre de 100 000€. Si, deux ans après la mise en place du prêt, le portefeuille titres n’est plus valorisé qu’à 50 000€ et que l’emprunteur n’est plus en capacité de rembourser son emprunt, l’établissement prêteur n’aura pas la possibilité, s’il revend le portefeuille, de récupérer la totalité du capital restant dû. 

Le contrat reste la propriété de l’emprunteur, mais dans l’hypothèse d'une défaillance de l’emprunteur, le prêteur peut décider de revendre, pour le montant du capital restant dû, le contrat nanti.

Cette garantie dure de la mise en place du prêt jusqu’à son terme. Elle est particulièrement utilisée dans le cadre des prêt In fine.

  • Avantages : coût en comparaison d’une hypothèque ou caution. Pour un emprunteur ne pouvant pas ou plus bénéficier de l’assurance emprunteur, cela peut être une solution.

  • Inconvénients : du fait de la liberté sur le placement, il n'y a pas de possibilité de rachat sans accord de l’établissement prêteur, pas de possibilité d’arbitrage sur les fonds investis ou obligation de suivre les demandes de l’établissement prêteur sur l’arbitrage.

En cas de décès de l’emprunteur, le bénéficiaire du contrat nanti est l’établissement prêteur.

La caution personne physique 

C’est une possibilité, mais dans les faits, c’est une garantie que vous retrouverez très rarement.

Sauf mention spécifique, la caution engage son patrimoine.

Il existe 2 types de cautions :

  • Caution simple : l’établissement de crédit devra d’abord tenter de se faire rembourser par l’emprunteur avant de solliciter la caution.

  • Caution solidaire : l’établissement de crédit peut immédiatement saisir la caution sans avoir à se justifier d’avoir relancé l’emprunteur. 

Par exemple, M. DUPONT souscrit un prêt immobilier et demande à sa sœur de se porter caution solidaire pour lui. 3 ans après la mise en place de son prêt, M. DUPONT n’est plus en capacité de rembourser suite à la perte de son emploi. L’établissement a la possibilité de faire appel à la caution et de demander à la sœur de M. DUPONT de rembourser les sommes dues. 

En termes de durée, cette garantie court au minimum sur la durée du prêt et, très généralement, un peu plus, et elle intègre le montant du capital emprunté ainsi que les intérêts.

La personne caution du prêt mis en place doit obtenir et signer l’offre de prêt. Elle bénéficie également d’un délai de réflexion et chaque année la caution recevra une lettre d’information.

Exemple de certificat de réussite
Exemple de certificat de réussite