Il est important d'appréhender également la partie fiscale de l’investissement immobilier.
Nous aborderons dans ce module les différents impacts fiscaux des investissements en fonction de la destination du bien acquis.
Les impacts fiscaux sur la Résidence Principale
Exonération des plus-values en cas de revente
Pour que l’exonération de plus-value soit actée, il faut que le bien soit la résidence avérée au jour de la cession, ou que le bien, s'il n'était plus habité, ait été mis en vente dans un délai raisonnable d'un an. Sont aussi exonérées d'impôt sur les plus-values les dépendances de la résidence principale si elles sont distantes de moins d'1km.
Il existe deux exceptions permettant d’obtenir cette exonération :
Si le cédant est un adulte handicapé en foyer ou une personne en maison de retraite, le délai d'un an est porté à 2 ans.
Pour les titulaires d'un logement de fonction, qui constitue en principe la résidence principale, l'exonération peut être accordée s'il est occupé par le conjoint et les enfants.
Fiscalité sur les travaux réalisés
Concrètement, il peut financer :
des investissements visant à réaliser des économies d’énergie : chaudière performante, appareil de régulation de chauffage, etc. ;
des travaux d’isolation thermique : isolation des murs ou des parois vitrées, volet isolant, porte d’entrée donnant sur l’extérieur, etc. ;
des équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable ;
d’autres dépenses, telles que des équipements de raccordement à un réseau de chaleur ou une borne de recharge de véhicules électriques.
Le montant du CITE s’élève à 30 % des dépenses éligibles.
Par ailleurs, un plafond s’applique à hauteur de 8 000 € pour une personne célibataire ou 16 000 € pour un couple.
Avantage fiscal du prêt PAS
Il est octroyé uniquement pour l'acquisition de la RP et est soumis à des plafonds de ressources des emprunteurs. Il varie en fonction de l'emplacement géographique du bien et du nombre de personnes qui composent le foyer.
IFI : Impôt sur la fortune immobilière
La résidence principale est soumise à l'IFI (ex-ISF), mais sa valeur est diminuée d'un abattement de 30%.
En cas de succession
En cas de décès, la résidence principale doit être déclarée à sa valeur vénale à l'ouverture de la succession.
Cependant, un abattement de 20% peut être appliqué si ce domicile familial abrite toujours le conjoint survivant ou le concubin pacsé et/ou d'éventuels enfants mineurs.
Les impacts fiscaux sur la Résidence Secondaire
Pour une résidence secondaire (il faut comprendre toute résidence autre que la principale), les incidences fiscales sont très différentes.
Il n’y a aucun abattement pour l’IFI (impôt sur la fortune immobilière), aucun crédit d’impôts et il n’y a pas non plus d’abattement en cas de succession.
Abattement selon la durée de détention
Méthode de calcul de la plus-value :
Bien acquis à titre onéreux :
Prix de vente - les frais de cession et le montant de la TVA acquittée - Prix d’achat + frais d’enregistrement (réellement payés lors de l’achat ou un forfait de 7.5% du prix d’achat).Bien acquis à titre gracieux :
Prix de vente - Valeur déclarée lorsque le bien a été reçu par donation ou succession + des frais réels et droit de mutation à titre gratuit si ceux-ci ont été supportés par le donataire ou l’héritier.
Exemple chiffré :
| Prix de vente | Frais de cession TVA acquittée | Prix d'achat | Frais d'enregistrement | Montant de la plus-value |
Bien acquis à titre onéreux | 350 000 | 24 500 | 225 000 | 15 750 | 116 250 |
| Prix de vente | Frais de cession TVA acquittée | Valeur déclarée lorsque le bien a été reçu | Frais et droits de mutation | Montant de la plus-value |
Bien acquis à titre gracieux | 350 000 | 24 500 | 225 000 | 15750 | 116 250 |
Abattement pour durée de détention (taux d'abattement applicable chaque année de détention)
Durée de détention | Assiette pour l'impôt sur le revenu | Assiette pour les prélèvements sociaux |
Moins de 6 ans | 0% | 0% |
De la 6e à la 21e année | 6% | 1,65% |
22e année révolue | 4% | 1,60% |
Au-delà de la 22e année | Exonération | 9% |
Au-delà de la 30e année | Exonération | Exonération |
Montant de l'abattement de la RS : À partir de la 6ème année de détention, un abattement s'applique, et au bout de 30 ans de détention, le bien bénéficie d'une exonération totale (impôts sur le revenus ET prélèvements sociaux).
Cas particuliers d'exonération
Il existe, par ailleurs, des cas particuliers d’exonération :
un bien dont le prix est inférieur à 15 000€ ;
si votre client est exproprié, que cette expropriation est d’utilité publique et que les fonds issus de la vente servent à se reloger ;
votre client sera également exonéré s’il vend un terrain avant fin 2020 à un organisme qui s’engage à y construire des logements sociaux ;
dans le cas où votre client est titulaire d’une carte d’invalidité, qu’il n’est pas soumis à l’IFI et que son revenu fiscal de référence ne dépasse pas un certain montant ;
si votre client vend sa résidence secondaire à condition de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale depuis au moins 4 ans, et que les fonds issus de la vente permettent l’achat de la résidence principale ;
si votre client est non résident et qu'il vend sa résidence secondaire au plus tard au 31/12 de l’année qui suit son départ — par ailleurs le bien ne devra pas avoir été loué.
Les impacts fiscaux sur la Résidence Locative
La fiscalité sur l'IFI et les plus-values en cas de revente sont identiques au cas de la résidence secondaire. Cependant, il convient de s'arrêter sur les autres impacts fiscaux.
La fiscalité liée à la perception de revenus
Pour la location meublée, au titre de l'impôt sur les loyers perçus, il existe deux options :
le régime forfaitaire : imposition sur la moitié des loyers perçus ;
le régime réel : imposition sur le montant total des loyers, mais avec déduction des charges (travaux, intérêts d'emprunt, etc.).
Pour la location nue, il existe aussi deux possibilités :
le régime forfaitaire (micro-foncier) : un abattement de 30% du montant des loyers perçus — le fisc n'intègre que 70% des loyers encaissés dans le calcul de l'imposition ;
le régime réel : même principe qu'en location meublée, déduction des charges (travaux, intérêts d'emprunt, etc.). Le bénéfice dégagé est imposable. En cas de déficit foncier, celui-ci s'impute des revenus globaux dans la limite de 10.700 € par an, ce qui est une grosse différence par rapport à la location meublée où ce report est impossible.
Les charges déductibles des revenus fonciers sont définies par les articles 29 et 31 du Code Général des Impôts. Les principales sont les provisions pour charge de copropriété, les travaux de rénovation et d'amélioration, la prime d'assurance, les frais de gestion, les intérêts d'emprunt et certaines taxes et impôts comme la taxe foncière, la taxe spéciale d’équipement et la taxe sur les bureaux en Ile-de-France.
La fiscalité liée à l'achat d'un bien d'un programme de défiscalisation
Voici les principaux critères :
Plafond d’investissement : Les programmes de défiscalisation imposent souvent un plafond du prix au m2 du montant de l'investissement.
Secteur d’implantation : La France est séparée en zone d’investissement communément appelés A, Abis, B1, B2 et C. C’est une notion essentielle dans les programmes de défiscalisation, car certains programmes ne sont éligibles qu’à certaines zones.
Plafond de ressources des locataires : Le logement mis en location de certains programmes doit constituer la RP du locataire et être non meublé. En parallèle, le revenu fiscal annuel du locataire ne doit pas excéder certains plafonds fixés par la loi, et cela est variable en fonction de la zone d’implantation du logement et du nombre d’occupants du foyer.
Durée de la location : L’investisseur doit s’engager à mettre en location le bien acquis pendant une durée minimale annoncée au contrat sous peine de perdre ses avantages fiscaux et de voir remis en cause l’équilibre financier de son placement.
Objet de l’investissement : Les projets de défiscalisation peuvent concerner du neuf (Pinel), de l’ancien (Malraux), des logements meublés avec résidence de services (Censi-Bouvard), des monuments historiques (loi sur les monuments historiques) ou de rénovation (comme la récente loi de Normandie).
Lien avec le locataire : Certains dispositifs refusent tout lien entre le propriétaire et le locataire, alors que pour d'autres cette notion n'a pas lieu d'être. ll est donc important de pouvoir l'expliquer au client quand il doit faire un choix, en fonction des objectifs qu'il vise.
Cas particulier des SCPI (Société collectif de placement immobilier) : Par ce biais, le client investit de façon spécifique en immobilier en achetant qu'une partie de bien (des parts) et en percevant en contrepartie des revenus souvent semestriels.
