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Revenus professionnels et Revenus fonciers

Les Revenus professionnels

Par définition, entreront dans ce domaine tous les revenus liés à l’exercice d'une activité professionnelle, déclarée au sens fiscal du terme. Ils peuvent être de nature diverse et nécessitent parfois d'être pondérés.

Pour un salarié :
L'analyse financière des revenus porte sur les bulletins de salaire. En principe, il est demandé les trois derniers et le contrat de travail, qui permet de valider le fonctionnement de la partie variable (calcul des primes, intéressement, participation, 13ème mois).

Il faut prendre en compte les revenus annuels, ce qui permet d'intégrer le 13ème mois. Il est important d’analyser la partie fixe et la partie variable. En effet, si la part variable représente 80 % des revenus globaux, l'analyse ne sera pas la même que si elles représentent 10%.

Les trois dernières années d’analyse vont vous permettre de vérifier les évolutions et éventuels écarts.

Les revenus professionnels pour les non-salariés :
Si c’est un associé ou un Entrepreneur Individuel, et que l'emprunteur n'a pas de contrat de travail ou que ses revenus sont issus de sa propre entreprise, alors l’analyse est différente. Nous aurons besoin des informations comptables (bilan, compte de résultat et liasse fiscale) des 3 dernières années, ainsi que des statuts et d’un Kbis de moins de 3 mois en complément de la déclaration de revenus, pour affiner l’étude des revenus. L’objectif est d’analyser l'impact que pourrait avoir cette nouvelle charge de remboursement de crédit tant sur la partie privée que sur la partie professionnelle, afin d'éviter tout déséquilibre.

Les revenus annexes

Outre les revenus provenant de l'activité professionnelle, il est à prendre en compte les pensions (alimentaire, de guerre, de réversion, de handicap, retraite) et de déterminer si ces pensions sont définitivement versées, si leur montant peut être réévalué dans le temps, afin de savoir s’il sont pris en compte dans l’endettement.

Par exemple :

Une personne qui  perçoit une pension alimentaire pour ses enfants de 1k€ jusqu’à majorité des enfants : si ces derniers ont 15 et 17 ans, la pension ne sera pas prise en compte ; a contrario, si ces derniers ont 3 et 5 ans, la pension peut alors être intégrée aux revenus.

Pour les revenus sociaux (CAF, aide aux logement, Pôle emploi…), l’analyse est différente. Ces revenus annexes sont pris en compte et retraités en fonctions d’éléments probants (âge des enfants pour la pension alimentaire, par exemple). Ils peuvent être pondérés pour coller au plus juste avec la réalité économique et doivent faire l’objet d’une attention particulière car, en cas de litige, certains revenus sociaux sont insaisissables.

Après avoir étudié les revenus, il est important de regarder les charges supportées avant et après la mise en place du projet. Si le saut de charges (qui résulte de la différence entre les charges d’hier et d’aujourd’hui) est quasi nul et que le fonctionnement quotidien ne pose aucun souci, alors la viabilité du projet est très favorable. À l'inverse, si un saut de charge est important, il faudra être vigilant dans votre rôle de conseil et informer votre client, pour l’amener à se poser les questions sur sa gestion financière de demain.

Déterminez quelles sont les charges du ou des emprunteurs 

Concernant l’étude des charges actuelles, on prend en compte :

– Le montant des remboursements d’emprunt (immobilier, personnel et crédit revolving), analysé en fonction du capital restant dû et de la durée restant à rembourser. Cette analyse a pour but de dégager la valeur nette du patrimoine.

– Si les clients sont locataires aujourd’hui, on prend en compte le montant du loyer actuel. L’étude des relevés de compte permet de valider que ce loyer est honoré chaque mois sans difficulté ; ce sera un élément favorable pour valider la faisabilité du projet, si tant est que le montant du futur prêt ne soit pas trop décorrélé.

– Le montant des pensions versées (retraitées avec l'âge des enfants). En effet, si dans le déclaratif de revenus apparaît une pension alimentaire dont un jugement statue qu’elle sera versée jusqu’à la majorité des enfants, et que les enfants sont en bas âge, la pension pourra être prise en compte. A contrario, si les enfants sont proches de leur majorité, alors ce ne sera pas le cas.

– Dans l’étude et la prise en compte des charges, une étude du montant des impôts locaux fonciers, de  l’IFI et de l’Impôt sur le revenu sera effectuée avec une analyse affinée sur les 3 dernières années. Outre l’aspect financier que cela implique, l’évolution permet de valider les éléments retenus par avant sur les revenus et la constitution du patrimoine.

Calculez l’endettement et le reste à vivre

 Après avoir recueilli les informations relatives aux ressources et aux charges de vos clients, il est temps de valider le saut de charges potentiel et l’endettement, en un mot : la faisabilité du projet. 

Pour étudier la faisabilité du projet et donc valider ou non un accord de prêt, après avoir fait l'étude du projet en lui-même et de la situation des emprunteurs, il est nécessaire de faire une analyse croisée de deux données : le taux d’endettement et le reste à vivre — deux notions essentielles sur lesquelles nous allons revenir en détail.

L’endettement 

Par définition, le taux d’endettement permet de vérifier la capacité à faire face au remboursement du prêt. Pour le trouver on fait le ratio charges/ressources.

Par charges on entend mensualités de crédit, loyer (s'il persiste après opération) ou pension versée.

Par revenus on entend les revenus fixes et stables (d’où la nécessite de faire une analyse sur plusieurs années et d’envisager des projections).

Ce cadre juridique est important, car son non-respect peut engager la responsabilité du banquier en cas de défaillance de l’emprunteur, si la preuve est faite qu’il a été endetté bien au-delà des seuils autorisés.  

Le reste à vivre 

L'autre notion qui permet de valider la faisabilité financière du projet est le calcul du reste à vivre. 

Cette notion est différente si l’on se place d’un point de vue bancaire ou si l’on se place d’un point de vue de la commission de surendettement.

Par définition, le reste à vivre est la différence entre les revenus et les charges PAR personne du foyer. Pour l’analyse bancaire, on déduit toutes les charges dites incompressibles et obligatoires pour la vie courante de l’emprunteur (crédits, pensions, mais également EDF GDF, assurance…). 

Par exemple :

Monsieur perçoit 1500€ sur 12 mois, Madame perçoit 1600 € sur 13 mois, ils ne perçoivent pas de revenus complémentaires, remboursent aujourd’hui un prêt voiture de 150 € par mois, et leur futur projet immobilier engendrera une mensualité de 850 € par mois.

Leur taux d’endettement sera de :

(150 X 12 +850 X12) / (1500 x 12 + 1600 x 13) =

12000/38800 = 31%

2 Exemples

Exemple 1 :

Endettement 33% pour les 2 projets avec calcul RAV.

Revenus SMIC : En 2019, le SMIC est à 1171€ net par mois, une personne au SMIC endettée à 33 % peut donc supporter un remboursement de crédit maximal de 386 € qui laissera un reste à vivre de 785 €

Revenus 3000€ : Une personne qui perçoit 3000 € de revenus par mois, endettée à 33%, peut supporter un crédit maximal de 990 € avec un reste à vivre de 2010€.

Exemple 2 :
Calcul RAV et donc endettement différent.

À taux d'endettement équivalent, les deux projets d’investissement ne sont pas comparables, et le reste à vivre permet de souligner la réalité financière qui attend l'emprunteur dans chacun des cas. Cela permet d'illustrer aussi que les 33 % peuvent, dans certains cas, être légèrement dépassés, le reste à vivre étant lui largement supérieur aux préconisations.

Ces exemples ont pour objectif de vous montrer la subjectivité des notions de reste à vivre et d’endettement, et donc la nécessité de bien connaître les clients.