Plusieurs étapes sont nécessaires pour établir le contrat :
étude du dossier et des justificatifs demandés ;
accord de principe et édition de l'offre ;
délai de rétractation, acceptation de l'offre ;
déblocage des fonds.
Étude du dossier et justificatifs demandés
Dans le cadre de la constitution de votre dossier de prêt immobilier, vous devez demander à vos clients un certain nombre de documents qui vous permettront d’étudier le dossier et de le mettre en place.
L'état civil :
la pièce d’identité ou carte de séjour en cours de validité ;
le livret de famille ;
le contrat de mariage, le cas échéant ;
le PACS, le cas échéant ;
la convention de divorce : cette pièce peut vous permettre de vérifier que le divorce est bien prononcé et de bien comprendre les charges de votre client dont vous devrez tenir compte lors du calcul d’endettement. Vous pouvez également recouper cette information avec l’avis d’imposition.
Les justificatifs de revenus :
les 3 derniers bulletins de salaire et, très souvent, vous serez également amené à demander le bulletin de salaire du mois de décembre de l’année passée – si vous n'êtes pas en possession du dernier avis d’imposition (parce qu’il n’est pas encore disponible) ;
le justificatif d’allocations familiales : certains établissements prennent en compte tout ou partie de ces allocations en fonction de l'âge des enfants ;
pour certaines activités, comme les intermittents du spectacle, vous serez amené à demander une année de bulletins de salaire ;
pour les professions libérales, c’est la déclaration 2035 qui vous permettra de vérifier les revenus de votre client ;
le dernier avis d’imposition (et pour certains établissements, les 2 derniers) est un document très important qui va vous permettre de valider l’ensemble des revenus perçus, les éventuelles pensions versées ou perçues, la situation familiale des emprunteurs…
Dans le cas des indépendants, le dossier est différent. Il sera complété des éléments suivants :
un K-Bis de moins de 3 mois (pour simplifier, c’est la pièce d’identité de l’entreprise) ;
les 3 derniers bilans et comptes de résultats qui vont vous permettre d’analyser la “santé” de l’entreprise ;
les 3 derniers mois de relevés de comptes de l’entreprise ;
les statuts de la société.
Dans le cas des SCI : une SCI est une Société civile immobilière, elle a la capacité d’emprunter pour une acquisition immobilière. Les documents nécessaires à l’étude du dossier sont :
les bilans ;
le K-Bis ;
les statuts et leur historique ;
les baux ;
les déclarations 2044 ;
les valeurs locatives du ou des biens possédés par la SCI ;
les relevés de comptes de celle-ci.
Dans le cas d’activité locative :
les baux des biens loués ;
le tableau d’amortissement des différents prêts ;
la taxe foncière ;
si le bien n’est pas loué, la valeur locative de celui-ci ;
la déclaration 2044, si l’activité n’est pas déclarée en micro-foncier.
Les pièces touchant à la résidence principale :
un justificatif de domicile de moins de 3 mois ;
la dernière taxe foncière ou taxe d’habitation ;
la dernière quittance de loyer et éventuellement le bail des clients locataires — le montant du loyer permettra également d’analyser quel sera l’impact du saut de charge ;
en cas d’hébergement à titre gracieux, une attestation ;
si la résidence principale fait l’objet d’un financement, l’acte de propriété, ainsi que le tableau d’amortissement ;
en cas de crédit relais : une estimation de la valeur du bien (en règle générale, l’établissement en demandera au moins 2).
Les justificatifs d’apport
copie des extraits de compte ou relevés permettant de vérifier le montant de l’apport ;
en cas de donation familiale :
la copie de la pièce d’identité du donateur ;
une lettre manuscrite du donateur précisant la donation effectuée ;
la copie du relevé de compte sur lequel se trouve les fonds faisant l’objet de la donation ;
une attestation notariée de donation en complément.
Les relevés de comptes : ils vont vous permettre de vérifier le fonctionnement des comptes, c’est une pièce maîtresse ! Les flux entrants et sortants, les anomalies bancaires (ATD, frais de commissions, agios…), les habitudes de vos clients…
Les pièces liées au projet :
la promesse de vente ou compromis de vente ;
pour l’acquisition en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) : le contrat d’acquisition ;
le Contrat de construction de maisons individuelles (CCMI).
Accord de principe et édition de l’offre
Lorsque vous étudiez le projet immobilier de vos clients, il vous est régulièrement demandé un accord de principe.
Il y a dans ce cas des précautions à prendre. Comme vous venez de le voir, c’est un accord de principe, et pas un accord définitif. En effet, dans cet accord de principe vous allez également spécifier quelle garantie est demandée par votre établissement, l’assurance emprunteur...
Quelles sont les conséquences si toutes ces notions ne sont pas spécifiées ?
Imaginons qu’après avoir rempli le questionnaire de santé, votre client ne soit finalement pas assurable. Si vous avez remis un accord de principe ne spécifiant pas que votre accord est lié à la validation de l’assurance emprunteur, votre client pourrait très bien exiger de vous, et donc de votre établissement, que le prêt soit mis en place dans ces conditions.
L’édition de l’offre, quant à elle, ne pourra se faire que lorsque votre dossier administratif sera complet et que vous aurez l’ensemble des pièces justificatives ainsi que l’accord de l’assurance emprunteur.
Délais de rétractation, acceptation de l’offre
Il ne suffit pas que votre client ait validé avec vous les conditions d’octroi du prêt pour que celui-ci soit débloqué et que l’achat soit effectué. Certaines étapes doivent être respectées et font partie intégrante de la réglementation. Vous devez donc avoir une parfaite connaissance de ces aspects qui rentrent eux aussi dans l’accompagnement à apporter à vos clients.
Vos clients souhaitent, et c’est bien normal compte tenu du projet qu’ils réalisent, que cela aille vite. Mais vous ne pouvez pas faire abstraction du temps lié aux délais de rétractation et de validité de l’offre.
En effet, vos clients vont recevoir leur offre de prêt immobilier par voie postale.
Ils doivent conserver cette offre et ne la retourner qu'après un délai de 10 jours calendaires, et ce délai débute le lendemain de la date de réception des offres. Ce n’est qu’à partir de ce délai qu’ils peuvent accepter l’offre.
Passé ce délai, les offres doivent être retournées par voie postale à l’établissement. C’est très important puisque le cachet de la poste fait foi.
Cette période est importante puisqu’elle doit permettre à vos clients de vérifier que l’offre est conforme à ce qui a été convenu lors de vos entretiens. Ils vont pouvoir lire à tête reposée les conditions générales du prêt et peut-être auront-ils d’ailleurs des questions.
En cas de non-respect de ce délai, que se passe t il ?
Il faudra à ce moment rééditer l’offre de prêt, la renvoyer à vos clients et qu’ils attendent de nouveau le délai minimum requis pour retourner les offres.
Encore une fois, l’accompagnement que vous allez apporter à vos clients est très important. Ne l’oubliez pas !
Par exemple, Laurent reçoit ses offres de prêt le 1er septembre. À quelle date peut-il les retourner ?
C’est à partir du 12 septembre qu’il a la possibilité de retourner ses offres à l’établissement prêteur.
Nous venons de le voir, vos clients doivent respecter un délai de 10 jours calendaires avant d’accepter et de retourner l’offre de prêt. Mais de la même manière ils ne peuvent donc pas vous retourner cette offre 6 mois après !
Voyons maintenant ce qui se passe pour le déblocage des fonds.
Déblocage des fonds
De quels documents allez-vous avoir besoin ? Est-ce votre client qui vous demande le déblocage ou, de nouveau, pour cette démarche existe-t-il une procédure ?
Vous l’avez maintenant compris, pour chaque étape de la mise en place d’un prêt immobilier il existe une procédure et une liste de documents dont vous avez besoin. En l'occurrence :
les offres signées, respectant le délai de rétractation ;
l’accord de l’assurance emprunteur, qui est maintenant nécessaire pour la plupart des établissement lors de l’édition de l’offre de prêt ;
l’appel de fonds du notaire indiquant la date de signature de l’acte de vente, c’est lui qui vous fournira le document informant du montant de prêt à débloquer ; vous y trouverez le prix du bien et les différents frais liés à l’acquisition (frais de notaire, de prise de garantie…) ; il vous communiquera également son RIB pour l’envoi des fonds avant le rendez-vous ;
l’accord de prise de garantie : si c’est une garantie réelle, c’est le notaire qui enverra son engagement de prise de garantie ; si c’est une société de caution mutuelle, c’est un document que vous devrez avoir en votre possession au moment de la demande de déblocage ;
si dans le projet de votre client il y a un apport personnel, celui-ci devra vous fournir un justificatif ;
dans le cas particulier du prêt relais, votre client devra signer un ordre irrévocable de versement des fonds ; cela implique que, lorsque le bien objet de l’emprunt du prêt relais sera vendu, les fonds serviront à rembourser le prêt relais.
