Après avoir appréhendé les différents types de projets finançables par le biais d'un crédit immobilier, il est temps d’analyser la manière d’acquérir ces biens. Ici, vous allez découvrir qu’il est bien entendu possible de financer un bien dans sa globalité, mais qu’il est également possible de séparer la propriété.
Allons plus loin.
Pleine propriété
Par définition, acheter un bien en pleine propriété, c’est détenir l’intégralité du bien et, de fait, pouvoir en disposer librement sans contrainte. C’est également en percevoir les revenus dans son intégralité.
La pleine propriété d’un bien s’éteint au moment du décès. Si un bien a été acheté par deux personnes, au décès du premier, dans le cadre successoral, la question sera posée à l’héritier de prendre une partie du bien en pleine propriété ou l’intégralité en usufruit par exemple.
Il est à noter que le cas le plus courant est l'achat en pleine propriété.
Indivision, usufruit/nue-propriété
Lorsque votre financement ne portera pas sur une pleine propriété, il sera important d'analyser les parts de propriété des parties.
L’indivision
Être en indivision signifie détenir proportionnellement le bien, en disposer avec accord des autres indivisaires et percevoir les revenus à hauteur de la part de propriété. L’indivision peut être faite entre plusieurs personnes, sans restriction de nombre et sans obligation de lien économique ou affectif entre les personnes prenant part à l’indivision. À la différence de l’usufruit et de la nue-propriété, que nous développerons juste après, acheter en indivision impacte uniquement la part de propriété sans la démembrer. Le propriétaire en indivision pourra percevoir les revenus liés au bien à hauteur de sa part de propriété.
L’Usufruit
L’usufruitier est la personne qui perçoit le “fructus” (fruit), donc les revenus si ce bien est loué, et qui peut en jouir, c’est-à-dire l’utiliser. En contrepartie, il a à sa charge les travaux d’entretien et dispose d’une autorité de blocage pour la vente du bien. Fiscalement, il doit s’acquitter de la Taxe Foncière, de la taxe d’habitation et doit le déclarer dans son IFI.
Nue-propriété
A contrario, le nue propriétaire peut disposer du bien et doit s’acquitter des gros travaux définis par l’art. 605 du code civil.
Différences entre usufruit, nue-propriété, pleine propriété
Droits sur le bien | Pleine propriété | Nue-propriété | Usufruit |
Disposer du bien (le vendre par exemple) | Oui | Oui | Non |
Utiliser un bien (l'occuper, par exemple) | Oui | Non | Oui |
Percevoir des revenus issus de ce bien (des loyers par exemple) | Oui | Non | Oui |
Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
< 21 ans | 90% | 10% |
< 31 ans | 80% | 20% |
< 41 ans | 70% | 30% |
< 51 ans | 60% | 40% |
< 61 ans | 50% | 50% |
< 71 ans | 40% | 60% |
< 81 ans | 30% | 70% |
< 91 ans | 20% | 80% |
> 91 ans | 10% | 90% |
// Article 669 du Code des impôts
En cas de décès, le démembrement s’éteint. On dit que c’est un démembrement croisé, car l’usufruit et la nue-propriété se rejoignent sans fiscalité.
L'indivision continue quant à elle à exister et rentre dans la masse successorale ; les héritiers reprennent par succession les parts d’indivision.
Viager
Le viager est une autre forme d'investissement immobilier que vous pouvez être amené à financer. Par définition, le viager est une action qui perdure pendant la vie d’une personne et s’éteint à sa mort, selon les art. 1968 à 1983 du code civil.
Une personne appelée débirentier achète un bien à un vendeur appelé crédirentier, et il ne sera pleinement propriétaire de ce bien qu’au décès de ce dernier. Il paye au départ le bouquet (c’est une somme fixe qui n’est pas obligatoire si la rente viagère est importante) et verse pendant toute la vie du crédirentier une rente viagère qui est payée mensuellement ou trimestriellement (libre accord des parties). Il a aussi la possibilité de verser un capital en une seule fois et donc de ne pas verser de rente.
La rente perçue par le crédirentier est fiscalisée mais lui permet d’obtenir des revenus sans se dépourvoir de son bien.
En cas de décès du crédirentier, le viager s’éteint et le débirentier devient pleinement propriétaire ; à l’inverse, en cas de décès du débirentier, le bien entre dans la succession, charge aux héritiers de reprendre le versement de la rente.
Exemple Jeanne CALMENT :
C’est un cas particulier puisque, dans son cas, ce sont les enfants du débirentier qui ont dû poursuivre le versement de la rente à Mme CALMENT qui est décédée à l’âge de 122 ans.
La SCI (Société civile immobilière)
Par définition, une SCI est une Société civile immobilière, composée au minimum de deux personnes, qui n’ont pas l’obligation d’être liées (lien de subordination, lien de sang, lien de cœur), et n’a pas de nombre d’associés maximum. On parle d’associés de SCI.
Pour être créée, une SCI, comme toutes les sociétés, doit avoir une dénomination sociale, des statuts et être inscrite au Registre du commerce et des sociétés ; elle sera donc immatriculée avec à sa tête un gérant désigné, qui sera le responsable juridique de l’entité. La SCI devra s’acquitter d’obligations au même titre que les autres sociétés (assemblée générale annuelle obligatoire, assemblée générale extraordinaire pour toutes décisions structurantes avec publication de procès verbaux d’assemblée, tenue d’une comptabilité et établissement de bilan comptable).
Une SCI peut permettre aux associés d’acheter un bien qui deviendra leur résidence principale, secondaire ou du locatif.
Fiscalement, la SCI est assujettie à l’IR (impôt sur le revenu) ou à l’IS (impôt sur les sociétés). D'un point de vue bancaire, l’étude d’un financement via une SCI va reposer sur l’étude financière des associés. Tout au long de la vie de la SCI, les parts des associés peuvent être cédées et la répartition peut fluctuer.
L'achat via une SCI s’explique souvent pour faciliter la transmission de patrimoine :
Elle permet une gestion plus simple. En effet, les pouvoirs du gérant désigné en assemblée lui permettent de prendre des décisions sans l’accord des autres associés, comme les travaux ou la vente.
Elle présente un avantage fiscal : lorsque l’on vend un bien immobilier on est soumis à l’impôt sur les plus-values. En fonction de la durée de détention du bien, un abattement fiscal s’applique jusqu’à une exonération totale après 22 ans pour la partie imposition et après 30 ans pour les prélèvements sociaux. Pour la SCI, la cession des parts est soumise à la même règle fiscale, mais ici la durée de détention se calcule à compter de la date de souscription des parts, sans tenir compte de la date d'achat d’un bien immobilier dans la SCI.
Par exemple :
M. DUPONT, associé dans la SCI Z, cède ses parts détenues depuis 25 ans à M. BOUIBOUI, également associé. La plus-value sera exonérée d’impôts sur le revenu, même si un bien a été acquis par la SCI deux ans auparavant.
Elle permet de procéder à des donations successives des parts à ses héritiers, ouvrant droit à des abattements successifs.
